שיפוץ דירה – כשדרוג איכות החיים או כהשקעה

במצב בו מצוי שוק הנדל"ן היום וברמת המחירים הקיימת רוכשים רבים מעוניינים בהשבחת הנכס, בין אם השבחה לצורך מגורים ואיכות חיים ובין אם מדובר בהשבחה לטובת עליית ערך והשקעה.




 

מאת: עורך דין דור צפריר-צורי

במצב בו מצוי שוק הנדל"ן היום וברמת המחירים הקיימת רוכשים רבים מעוניינים בהשבחת הנכס, בין אם השבחה לצורך מגורים ואיכות חיים ובין אם מדובר בהשבחה לטובת עליית ערך והשקעה. שיפוץ מהותי אשר יש ביכולתו לתרום רבות לאיכות החיים או לערך הנכס הוא פרויקט לכל דבר ויש מספר רב של שיקולים: האם לקנות מתוך מחשבה מראש על השיפוץ? כיצד מגייסים את הסכמת השכנים? כיצד מחשבים את עליית הערך של הדירה החדשה? מה התקציב? במאמר זה אנסה להדגים את צורת החשיבה והניתוח הדרושים להצלחה.

דור צפריר-צורי, עו"ד

ישנם שני תנאי הסף אשר בלעדיהם לא נתקדם כלל ויש לחשב מסלול מחדש, תנאי הסף מכתיבים מציאות והתעלמות מהם מהווה טמינת ראש בחול ולכן איני ממליץ להתקדם ולהשקיע כספים ללא התקיימותם של שני תנאי הסף הבאים:

הסכמת השכנים – רבים אינם לוקחים זאת בחשבון אך הסכמת השכנים לשיפוץ אינה עניין של מה בכך, כבר נתקלתי במקרים בהם לקוחות מכרו את דירתם בעקבות סירוב עיקש של השכנים לשדרוג הבניין גם כאשר חלקם בעלויות קטן משמעותית. מקרה קיצוני אחד בו נתקלתי היה סירובם של דיירי בניין להוספתה של מעלית הגם שהדייר היוזם הסכים לממן את עלות הפרויקט כולו כאשר כל שכן ישלם לו את חלקו היחסי בסוף תמורת השימוש והתחייבותו לביצוע הפרויקט באמצעות קבלן מפתח מוכר. אבהיר בצורה שלא משתמעת לשתי פנים, לאחר ביצוע פרויקט מסוג זה בבניין ישנה עלייה ניכרת באיכות חייהם של הדיירים הקיימים, הם נהנים ממעלית (לפחות הקומות מעל הקרקע, במקרה זה בניין על עמודים), אפשרות עתידית לתוספות: חדר אשר מהווה גם ממ"ד, מרפסת שמש ובחלק מן הפרויקטים (תלוי כדאיות כלכלית ומגבלות תכנוניות) גם חניה צמודה ומחסן. מעבר לאופציה העתידית לתוספות לדירות הקיימות כל הדיירים הקיימים מקבלים מיידית וללא קשר לשימוש במעלית, חזית ולובי בניין לאחר עיצוב מחדש וחיזוק המבנה כנגד רעידות אדמה.

על פניו אין סיבה הגיונית לשכנים לסרב להצעת הדייר היוזם אך למרבה הפלא הדיירים סירבו ללא כל סיבה סבירה והדייר מצא את עצמו מוכר את דירתו בחיפוש אחר דירה אותה יוכל להתאים לצרכיו, הפעם הוא גם ינסה לבחור את השכנים ולא רק את הדירה.

אני מקווה שהצלחתי להמחיש את המורכבות האנושית אשר יכולה להפתיע אותנו גם כשלא נצפה לזה ולכן, באם אנו לפני רכישת הדירה אמליץ להתנות את הרכישה בהשגת הסכמת השכנים מראש על ידי המוכר ולכל הפחות לפנות ישירות לשכנים עוד בטרם הרכישה. במידה ואנחנו כבר לאחר רכישת הדירה התשובה פשוטה עלינו פשוט לדפוק בדלת ולקבל אותה ישירות מן הדיירים.

היתכנות תכנונית – לא כל דירה ולא בכל בניין ניתן לבצע כל סוג של שיפוץ, מומלץ לבדוק ולבחון לעומק גם תנאי הסף הזה טרם רכישת הדירה אך בכל מקרה הוא תנאי סף להמשך. נכון רבים היום בונים תוספות בנייה ללא היתר וישנן ערים אשר אין בהן כלל אכיפה אך מתוך כיבוד שלטון החוק וכן לטובת מימוש מקסימלי של עליית הערך איני ממליץ לבצע עבודות ללא היתר בנייה, לא נוכל לרשום את התוספות בטאבו וכתוצאה מכך יושפע מחיר המכירה וכן לפחות ברמה הפורמאלית אנו בסכנת חשיפה להליכים משפטיים וצו הריסה. המלצתי האישית לקנות מראש דירה שניתן לבצע בה תוספות תכנונית וחוקית, תוספת עלות חוות הדעת של איש מקצוע תהיה אלפים בודדים בשלב הראשוני ואין ספק שביחס לפרויקט כולו מדובר בהוצאה הכרחית והגיונית.

כעת לאחר שעברנו את משוכת הסכמת השכנים אפרט את התוספות השונות ואת שיעור עליית הערך המיוחס להן (ערך מדויק ניתן לקבוע באמצעות חוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך):

חדר שינה (ממ"ד) – התוספת המהותית מכולן כאשר מעבר לתחושת הביטחון אותה הוא מעניק לדיירים מדובר בעליית ערך של 20% עבור החדר ואף באזורי ביקוש 7% נוספים עבור קיומו של הממ"ד בתוך הדירה.

מעלית – עליית ערך זו מיוחסת בעיקר לדירות בקומות העליונות (שנייה ואף שלישית ומעלה) ולמעשה הופכת את הדירות העליונות אשר היו פחות נחשקות לנחשקות ביותר בבניין בשל ההנאה מן הנוף והשקט, עליית הערך יכולה להגיע עד ל- 20%.

מרפסת שמש – ישנו כלל אצבע כי עלות מ"ר של מרפסת הינה 50% מעלות בנייה של מ"ר עיקרי (כולל קירות ותקרה) ובשל היחס שבין גודל המרפסת לשאר שטח הדירה עליית הערך מגיעה לרוב עד ל- 12%.

חיזוק המבנה מרעידות אדמה – הגם שלא מדובר בביצועו של פרויקט תמ"א 38 הכולל את חיזוק יסודות המבנה סעיף זה כולל גם את הוספת המעלית ו/או המרפסת אשר הוספתן מחייבת קונסטרוקציה בנויה המחזקת משמעותית את הבניין הקיים. סעיף זה כולל גם שיפוץ חזית ולובי המבנה, עליית הערך בגין סעיף זה יכולה להגיע עד ל- 10%.

לסיום, תקציב – כדי להמחיש מעט אציין כי עלות ממוצעת של פרויקט הוספת מעלית הכולל את שיפוץ הלובי וחזית הבניין נעה בטווח של מאתיים וחמישים אלף עד שלוש מאות חמישים אלף שקלים, תלוי כמובן ברמת הגימור ומספר הקומות. הוספתן של מרפסות בלבד תהיה בטווח של שמונים אלף עד מאה וחמישים אלף שקלים חדשים, גם כן תלוי ברמת הגימור ובמספר הקומות.

כאשר אנו מעוניינים לבנות תקציב עלינו להסתכל קודם כל על הכסף המצוי בידינו ולא על התוצאה הסופית, ניתן לחלק לשלבים לאורך שנים שיפוץ משמעותי וכמו בכל פרויקט בנייה העלויות הסופיות גבוהות לפחות ב- 15% מהתחזית ולכן קפיצה מעל הפופיק יכולה להפוך את הפרויקט להרפתקה במקום הצלחה.

משרדו של עורך הדין דור צפריר צורי מתמחה בנדל"ן ובייעוץ לעסקים ולפרטיים 

 לשאלות ניתן לפנות במייל – dor.z.z@windowslive.com 


יש לכם סיפור מעניין שתרצו שיתפרסם? שתפו אותנו במייל newshaifa.net1@gmail.com

עוד בחוק ומשפט