התקבלה התנגדות דיירים שהוגשה באיחור של שנה וחצי

וועדת הערר חיפה: לראשונה – בשל הליך תכנוני אשר לא קיים ואין לו אח ורע התקבלה התנגדות דיירים שהוגשה באיחור של שנה וחצי. בנוסף נקבע באופן תקדימי כי תוקפם של הסכמי פשרה אינו גובר על החלטות תכנוניות




טור משפטי מאת: עו"ד דור צפריר-צורי

וועדת הערר חיפה: לראשונה – בשל הליך תכנוני אשר לא קיים ואין לו אח ורע התקבלה התנגדות דיירים שהוגשה באיחור של שנה וחצי.

בנוסף נקבע באופן תקדימי כי תוקפם של הסכמי פשרה אינו גובר על החלטות תכנוניות.

סוגיית השיהוי בהליכי תכנון ובנייה נדונה פעמים רבות ופעמים רבות אף נדחתה, ובצדק. על הצדדים להתנהל בהתאם ללוחות הזמנים השיפוטיים בכדי לייצר וודאות משפטית, אך לעיתים המציאות מייצרת מצב בהם הנסיבות המשפטיות מאפשרות חריגה מלוחות הזמנים.

וועדת הערר אף קבעה כי הסכם פשרה המהווה הסכמה חוזית אינו יכול לגבור או לסתור החלטות תכנוניות ותוכנו אינו מחייב את הוועדה או צדדים שלישיים.

 

דור צפריר-צורי, עו"ד

 

החלטתה התקדימית של וועדת הערר סיימה הליכים משפטיים אשר התחילו לפני מעל לשנה וחצי אך למעשה היא קיבלה את מעמד המתנגדים החדשים למרות האיחור הרב (טענת שיהוי חזקה) והחזירה את המצב התכנוני לנקודת האפס. נסיבות המקרה יצרו שני תקדימים:

אחד, מצב בו הסכמה חוזית סותרת החלטה תכנונית חלוטה. השני, פתיחתו של חלון זמנים (בן כמה חודשים עד לקיום ההליכים) בו התקיימה הסתמכות משפטית אשר מכוחה ניתן היה להתנגד חרף השיהוי הממושך.

העובדות ברקע ההחלטה התקדימית – מדובר בתכנית אשר ההתנגדות הראשונה בגינה הוגשה בתאריך 06.03.19, ההתנגדות נדחתה על ידי וועדת התכנון המקומית. המתנגדים המקוריים ערערו לוועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה חיפה ובתאריך 20.06.18, קיבלה הוועדה את התנגדותם והורתה על עריכת שינויים בתכנית. החברה הגישה בקשת עיון חוזר אשר נדחה גם הוא בתאריך 12.09.18, והחלטת וועדת הערר בהתנגדות נותרה על כנה.

החברה הגישה עתירה מנהלית לביהמ"ש המחוזי אך מחקה אותה בשל הגעה להסכם פשרה מול המתנגדים המקוריים, כשנה לאחר החלטת וועדת הערר הוגשה אותה התכנית ללא השינויים עליהם הורתה וועדת הערר כאשר צמוד אליה הסכם הפשרה שנועד להתגבר על חלק מהוראות התיקונים שנקבעו על ידי וועדת הערר.

בנקודת זמן זו החליטו העוררים להגיש התנגדות עצמאית אשר מטרתה לעקוף את כללי השיהוי והאיחור בלוחות הזמנים, למרות שטענה זו לרוב נדחית על הסף. כפי שציינה וועדת הערר "המשיבים הכבירו מילים על מעמדם של העוררים בערר השני בפני וועדת הערר, בהתחשב בעובדה שלא היו בין המתנגדים לתכנית מלכתחילה וכי הם אינם יכולים לערור כנגד תכנית שלא התנגדו לה".

לטענת המתנגדים החדשים, מכיוון שנוצר פרק זמן בין מחיקת העתירה לאחר העיון החוזר ולבין הגשת התכנית שוב לוועדה המקומית והגשת ההתנגדות החדשה, נוצר למעשה חלון זמנים חדש להסתמכותם של צדדים שלישיים כמו המתנגדים החדשים חרף כללי השיהוי הנוקשים (חלון הזמנים היה בן כמה חודשים, מרגע הפיכתה ההחלטה התכנונית של וועדת הערר חלוטה ועד לרגע הגשת ההתנגדות לאישור הוועדה המקומית). לראשונה נקבע כי "ציבור בעלי העניין הוא דינמי ואינו קבוע. הוא עשוי להשתנות במהלך הזמן בוודאי בהתחשב בתקופה שחלפה מאז ההפקדה של התכנית".

וועדת הערר התייחסה לטענות המשיבה לשיהוי הממושך אך בשל הסדר הפשרה והוראותיו הסותרות את החלטת וועדת הערר החלוטה, קבעה וועדת הערר כי "אכן קיים קושי בהגשת הערר על ידי מי שלא היו מתנגדים לתכנית ולא היו צד לערר הראשון, עם זאת ומאחר שבעקבות ההחלטה מושא הערר השני…….התבקשה ועדת הערר לשנות מהחלטתה ולאמץ את ההסכמות החוזיות אליהן הגיעו המשיבים והמתנגדים הראשונים ממילא הובאה ההחלטה לדיון בפנינו".

טענה תקדימית נוספת הייתה כי המתנגדים החדשים אינם צד בערר המקורי למרות שמדובר היה באותה התכנית. לטענת המתנגדים החדשים, בחלוף הזמן מרגע מחיקת העתירה המנהלית, החלטת וועדת הערר הפכה לחלוטה ולכן יש להגיש את כל התכנית להפקדה ופרסום מחדש כדי לאשר שינויים בניגוד להוראות וועדת הערר. למעשה טענו המתנגדים החדשים כי הליך ההגשה של התכנית המקורית תם ונשלם ולכן יש לקבוע כי מדובר בהליך לא תקין, משמעות הטענה הייתה כי על החברה להתחיל את כל התכנון מחדש ולאפשר לכל הציבור להתנגד מחדש לכל התכנית.

טענה זו התקבלה וכך קבעה וועדת הערר "שכן להליך זה אין אח ורע. למעשה התבקשה הוועדה המקומית על ידי המשיבה להורות על אישור תכנית שנדונה בפני וועדת הערר בניגוד להחלטת וועדת הערר". "אין לה בסיס חוקי, לא בדיני התכנון ולא בדין המנהלי".

ביחס לטענת המתנגדים החדשים כי אין בכוחו של הסכם הפשרה כהסכמה חוזית, לסתור החלטה תכנונית חלוטה. קבעה וועדת הערר כי מדובר בהליך של מאין "עיון מחדש" בוועדה המקומית אותו ניסו לקדם "אף אם יש ממש בהסדר החוזי בין המתנגדים והמשיבה, ואף אם אותו הסדר חוזי מביא לתוצאה תכנונית אפשרית…לא ניתן לפעול על דרך הקיצור ולהפנים את השינויים ללא הליך חוקי מתאים".

טענתם האחרונה של המתנגדים החדשים הייתה כי מאחר ולא קיים הליך חוקי מתאים, לצורך הטמעת שינויים בניגוד להחלטות וועדת הערר אין מנוס ויש להפקיד ולפרסם את כל התכנית מחדש. וועדת הערר קבעה "הציבור רשאי להסתמך על החלטה תכנונית חלוטה, כל שינוי בהחלטה צריך שייעשה באופן ציבורי ופומבי. כלומר נדרשת הפקדה מחדש של התכנית".

כך בערר התקבלה באופן תקדימי התנגדות מתנגדים חדשים כנגד תכנית אשר הם לא התנגדו אליה במקור במסגרת לוחות הזמנים הקבועים בחוק, ואף נקבע כי הסכמי פשרה המהווים פרקטיקה נהוגה בעולם התכנון והבנייה, אינם מחייבים ואין בכוחם לגבור על החלטות תכנוניות. וועדת הערר סיכמה וקבעה יפה באומרה "אין ולו טעם או נימוק אחד המצדיק עיון מחדש. הטעם היחיד בבסיס הבקשה הוא הסכמות חוזיות בין הצדדים. אלא שהסכמות חוזיות אינן יכולות להכתיב בדיעבד החלטות תכנוניות". "התכנון אינו אישי, לטובת מתנגד כזה או אחר, כי אם תכנון מיטבי כלפי הנכסים בסביבה והמשתמשים בהם, הנוכחיים כן, אך גם העתידיים".

החלטה זו יכול ופותחת פתח להגשת התנגדויות בדיעבד, הן על ידי דיירים חדשים והן על ידי דיירים קיימים במצב בו ההחלטות התכנוניות הפכו לחלוטות. אין ספק שיש להחלטה התקדימית של וועדת הערר משמעויות והשלכות שניתן לפתח וליישם במקרים ובהליכים עתידיים.

המתנגדים החדשים יוצגו על ידי הכותב, עו"ד דור צפריר-צורי, ממשרד צפריר-צורי את פיזיצקי, שייצג בתיק ערר מס' קר /1136/0719.


יש לכם סיפור מעניין שתרצו שיתפרסם? שתפו אותנו במייל newshaifa.net1@gmail.com

עוד בחוק ומשפט