עסקת השבחה

הטור השבועי של גילי ימיני-אפל, סמנכלית השיווק של החברה לנדל"ן,בו תסביר איך עושים השקעה נכונה בנדל"ן ומה היא עסקת השבחה

במציאות שלנו הכל קורה מהר. הכל נגיש, הכל זמין ואין זמן לעצור.

השבוע עצרתי.

באמצע השבוע נסעתי לצפון. התארחתי בצימרים 'קידמת הגליל'. הפסטורליות, השקט והלך הרוח הרגוע והאיטי שרווח במרחב הזה,גרמו אפילו לי להאט את הקצב בו אני רגילה לרוץ.

בעסקים כמו בעסקים אנחנו שואפים לעשות הכל מהר, להקדים את המחר, להיות הראשונים. בתוך המרוץ ואוטוסטראדת החיים אנחנו נוטים למהר ולעיתים להיות פזיזים בהחלטות שבדיעבד מתבררות כחשובות ואולי אפילו הרות גורל.

איך כל זה מתקשר לנדל״ן?

בשבוע שעבר התחלנו לנסות ולהבין מהם בסיסיה של השקעה בנדל"ן. כפי שציינתי בכתבה הקודמת, השקעה בתחום הנדל"ן מכיל ספקטרום רחב הנוגע באפשרויות רבות וצורות שונות.

היום ארחיב בנושא עסקת השבחה, דרכה אפשר למנף הון עצמי.

סוד הקסם של עסקה כזו היא להיות הראשונים. ואז-לעצור.לא להיות נמהרים, לא לתת לקצב החיצוני להכתיב את החוקים. פשוט לעצור.

חשוב להכיר את היסודות המובלים אשר הופכים עסקת השבחה לטובה וכלכלית:

עסקת השבחה –העיקרון המוביל בעסקה כזו הוא לקנות נכס ולמכור אותו ברווח.כלומר, נכס שערכו עתיד לעלות והוא יוכל להימכר במחיר גבוה מהמחיר בו נקנה.

האלמנטים אשר חשוב לקחת בחשבון ולהתייחס אליהם בעסקה כזו:

אחוזי השבחה –מחיר קניית הנכס חייב להיות נמוך משמעותית מהמחיר בו עתיד להימכר. טווח האחוזים צריך לנוע בין 16% ל 22%. היחס נקבע לפי מחיר הדירה.

הסביבה –חשוב להתייחס לסביבה בה קונים את הדירה. ישנם אזורים בפיתוח; כלומר אזורים אשר היצע המגורים בהם במגמת התרחבות, איזורים אשר "מתעוררים" והופכים להיות אטרקטיביים לחתך אוכלוסיה מסויים, או, שכונות חדשות. כאן הרעיון הוא לקנות את הדירה במחיר ראשוני עוד לפני עליית המחירים ולהנות ממכירה במחיר גבוה בהרבה לאור השינוי או הפיתוח הנעשה באזור.

unnamed

במציאות שלנו הכל קורה מהר. הכל נגיש, הכל זמין ואין זמן לעצור.

תוכניות עתידיות –הן בנוגע לבניין בו נמצאת הדירה והן בנוגע לאזור הקרוב לנכס. במידה ויש אחוזי בניה בבניין או תכניות של תמ"א 38 ערך הדירה יעלה משמעותית.

פעולות השבחה –במקרה כזה המטרה היא לעלות את ערכו של הנכס דרך מקצה שיפורים, לדוגמא: שיפוץ, איבזור הדירה, הוספת ממ״ד או מרפסת. כל אילו הן דוגמאות לפעולות אותן אפשר לעשות הנקראות פעולות השבחה.

טיפים:

  1. דירה ״על הנייר״ כלומר כזאת שהיא עוד בתוכנית ולא החלה להיבנות,יעלה ערכה ביום שתהפוך להיות דירה בנויה וקיימת.
  2. כאשר קונים דירה עם אופציה לאחוזי בניה או אפשרות לתמ״א- מומלץ להוציא את תוכניות הדירה ולבדוק היטב מה הן האפשרויות והזכויות על הקרקע.
  3. יש לקחת בחשבון שתהליכים של שינוי תב״ע או תמ״א מכל סוג שהוא ותוכניות עיר,עלולים לקחת זמןו להתארך מפאת בירוקרטיה והתנגדויות. את כל אילו צריך להכניס לחישובי רווחיות העסקה.
  4. מיסוי – חשוב מאוד לדעת כי על פעולות קניה ומכירה בתחום המקרקעין חל מיסוי. דוגמאות לכך הן מס רכישה ומס שבח.
  5. בכל פעם שאתם פונים לעשות עסקת נדל״ן, חשוב להתייעץ עם עורך דין המתמחה במקרקעין ולבדוק את כל רבדי העסקה בצורה יסודית.

 

לסיכום, בעסקת השבחה האלמנט החשוב הוא להגיע ראשון, לעצור ולבחון היטב את הצעדים הבאים.

גילי ימיני-אפל, סמנכלית שיווק החברה לנדל"ן.


יש לכם סיפור מעניין שתרצו שיתפרסם? שתפו אותנו במייל newshaifa.net1@gmail.com



עוד בנדל"ן