קונים דירה מקבלן? כדאי שתקראו!

מה אנחנו יודעים על קניית דירה מקבלן? בטור השבועי של גילי ימיני אפל סמנכ"לית החברה לנדל"ן נשפוך אור על הנושא
פורסם ב:  10/12/15 , 2:12 מייל לכתב

בשבוע שעבר הצגתי את שפע האפשרויות דרכן ניתן לרכוש דירה בימינו, מה אנחנו יודעים על אחת האפשרויות הרוווחות ביותר לקניית דירה?

קניית דירה מקבלן. היות והנושא בוער והוא נמצא באופן תדיר בכותרות, וגם האינטרנט רווי במידע וטיפים בכול הקשור לרכישת דירה מקבלן, נדמה לנו כאילו אין הרבה מה לחדש בנושא, אך לא כך הדבר. יש כמה דברים שלא שגורים בשיחה על קניית דירה מקבלן ודווקא עליהם אשמח לשפוך את האור.

אני בעד צרכנות מושכלת. לעניות דעתי אין כל סיבה לערפל ולבלבל את הלקוח עד שהוא מונחה בעיקר על ידי תחושות ולא על ידי האינטלקט והשכל הישר.

גילי ימיני אפל -סמנכלית החברה לנדל"ן:צילם אלבום פרטיאז מה בעצם המשמעות לקנות דירה דרך קבלן/ יזם?

חברה יזמית או קבלנית הרוכשת קרקע, אם בדרך מכרז או דרך אדם או גוף פרטי, מתכננת ובונה פרויקט.

קיימים תקנים והגבלים ברורים בנוגע למי הקבלן אשר יכול לבנות ומה בדיוק יכול להיבנות על אותה הקרקע.

ישנה הנחת יסוד הרווחת בציבור כי פחות "מסוכן" לקנות דירה מקבלן כיוון שיש את חוק המכר.

חוק המכר (דירות), הינו חוק שנוסד בשנת 1973 על ידי מדינת ישראל(משרד הבינוי והשיכון)  בכדי לשמור עלינו – הלקוח מפני הקבלנים. ממה היה להישמר? לפני החקיקה הקונה לא היה בעלים של שום זכות חפצית בדירה עד לנקודה בה הייתה נרשמת הדירה על שמו בלשכת רישום המקרקעין. גם בתום תשלום כל הכספים בעבור הדירה, עד שהדירה לא הייתה עוברת פרצלציה (חלוקה ורישום לבית משותף) יכול היה אותו קונה לאבד את זכויותיו על הדירה במידה והקבלן פשט את הרגל. במרוץ הימים נעשו שינויים בחוק הקיים לאור מקרים בהם רוכשים נותרו חסרי קול ואבודים  אל מול תרמיות קבלנים, הדוגמא המוכרת ביותר היא "חפציבה". נכון להיום חוק המכר מחייב בתקני בניה, ערבויות "בטוחות" עבור הכסף, מפרט טכני ומועדים הנוגעים לתשלום ומסירת החזקות.

כמה עובדות חשובות על – חוק מכר:

אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות: תקופת הבדק ותקופת האחריות. תקופת האחריות מתחילה בסיום תקופת הבדק. דוגמאות לאחריות הקבלן:

– קילוף ניכר בחיפוי החיצוני – 7 שנים
– ליקויי צנרת, ברזים והסקה – 2 שנים
– שקיעה של מרצפות בשטח הבניין – 3 שנים
– סדקים בתקרות ובקירות – 5 שנים

חוק המכר נמצא נגיש לכל אחד באתר משרד הבינוי והשיכון מומלץ בחום לעיין בו.

http://www.knesset.gov.il/privatelaw/data/18/3/263_3_3.rtf

ולמרות כל זה, חוק המכר לא שומר באופן הרמטי על הקונה. גם היום נשארו בחוק כמה פירצות דרכן אפשר "לנצל" את הקונה, לא מדובר בעיניינים אקוטיים כמו בעבר אך ישנה הסכנה כי בין האותיות הקטנית חבויות להן אי אילו סטיות תקן העומדות בחוק המשאירות את הקונה עם "חורים" או עוגמת נפש שבסופו של התהליך צריכות להיות מגושרות בכסף נוסף או מותירות את הקונה בחוסר שביעות רצון.

לדוגמא, בענייני ערבויות על הכסף חוק המכר מחייב את הקבלן לתת אחת משלוש אופציות כבטוחות עבור כסף ששולם. הטובה ביותר מבין השלוש היא ערבות בנקאית ( כיוון שהבנק הוא גוף בעל איתנות ויציבות פיננסית).

אבל שימו לב – הוצאת ערבות בנקאית מחייבת את הבנק לשלם לרוכש הדירה את סכום הערבות, בהתקיים התנאים המופיעים בכתב הערבות. התחייבות זו הינה עצמאית ונבדלת מעסקת חוזה המכר שבין המוכר לרוכש, וכל עוד רוכש הדירה ממלא אחר התנאים שנקבעו בכתב הערבות, מוטל על הבנק לקיים כלפי הרוכש את החיוב לתשלום. כלומר, רק אם אתם עמדתם בתנאים בכתב הערבות מחויב הבנק לשלם לכם את סכום הערבות אך לרוב הרוכשים אינם נחשפים בכלל לערבות הבנקאית, כיוון שהוא נספח צדדי לחוזה המכר.

לכן רצוי להעזר בעו"ד המתמחה במקרקעין כאשר נגשים לחוזה מכר מול העו"ד המייצג את החברה הקבלנית.

בתחום השיווק יש צורך להעצים את המוצר המשווק ולהקנות לו מיימד של אטרקטיביות. גם בעניין הזה אתן כמה דגשים אשר חשוב לשים אליהם את תשומת הלב בעת רכישת דירה מקבלן

לא פעם כשאתם נכנסים למשרד מכירות של פרויקט בו אתם שוקלים לקנות דירה ומתיישבים על כורסא נוחה ומפנקת מתכבדים בכוס קפה המלווה בעוגיה עם הלוגו של הפרויקט אתם בעצם יושבים מול נציג מכירות אשר לרוב עובד בחבת שיווק הנותנת שירות לחברה הקבלנית/יזמית האחראית על הפרויקט. לרוב היזמית/קבלנית משווקת את הפרויקט דרך חברת שיווק אך גם אם בחרה החברה היזמית/קבלנית לשווק את הפרויקט "אין האוס" מדובר באגף או מחלקה המצוייה בתוך מערכת המתמחה ביזום או בבניה. חשוב לשים לב כי תוכנית הדירה עליה הסתכלתם לאורך תקופת הבחינה והתוכנית עליה אתם חותמים במעמד חתימת החוזה הינן תוכניות זהות. ישנם מה שנקרא בז'רגון המקצועי תוכנית שיווק ותוכנית מכר. תנו את הדגש הראוי לתוכניות הנמצאות לנגד עייניכם ובדקו היטב שאין שינוי דרמטי בין שתי התוכניות.

כמה עובדות חשובות על ה –  קבלן:

– ודאו שהדירה נבנית על ידי קבלן הרשום בפנקס הקבלנים בענף ובסיווג המתאימים.
– רשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון רשאי לטפל בתלונות נגד קבלנים הרשומים בפנקס הקבלנים בלבד.
– יש לוודא שהקרקע שעליה נבנה הבניין היא בבעלות המוכר/הקבלן או שהוא בעל זכות ניאותה בה.
– החוק מתיר לקבלן לעכב את מסירת הדירה עד 60 יום מהמועד הקבוע בהסכם. לאחר תקופה זו, יהיה עליו לפצות את הרוכש מדי חודש על העיכוב.

אלמנט נוסף אשר לרוב אינו ידוע לציבור הוא ההבדל בין חברה יזמית לבין חברה מבצעת – היתרון שפרויקט מנוהל על ידי חברה שהיא גם היזם וגם המבצע הוא שכול הפרויקט כולו נמצא תחת אותה "קורת גג" – כלומר חברה אחת היא האחראית על התוצר הסופי וללקוח יש כתובת אחת ברורה לפנות אליה במידה ויש בעיה או טענה.

מדדים- האם המחיר צמוד למדד? ואם כן לאיזה מדד?

כיוון שהתשלום על הדירה נעשה בפעימות תשלום, קבלנים רבים מצמידים מדדים לתשלומים על הדירה (המדדים נפרשים לאורך תקופה), מדד תשומות הבנייה, המתפרסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה יחד עם מדד המחירים לצרכן, עלול לעיתים לזנק באחוזים רבים, מה שמוביל, בסופו של דבר, לעלייה משמעותית במחיר הדירה.

 

נקודות חשובות לגבי – מדד תשומות הבנייה:

– שינוי מדד מחירי התשומה בבנייה למגורים שנתי מחושב לפי שינוי בנקודות מדצמבר שנה קודמת לדצמבר שנה נוכחית.
– כל חוזה צמוד למדד- מיום ההרשמה ועד ליום קבלת הדירה, ככל וההרשמה בוצעה טרם קבלת היתרים, המדד הקובע יהיה המדד הידוע ביום קבלת ההיתר.
– ההצמדות בגין כל תשלום חייבות להיות משולמות יחד עם התשלומים השוטפים, ההצמדות צוברות ריביות וגדלות משמעותית עד ליום הפרעון אם לא שולמו בזמן.

 

לא פעם אנו שומעים על סיפורים בהם אדם רכש דירה במחיר מסויים ולבסוף נדרש לשלם מחיר גבוה בהרבה מזה שהיה מודע אליו. לא פעם נתקלנו במישהו שקנה דירה שעל הנייר נראתה כמו דירת החלומות ולבסוף גילה שקנה דירה ללא מזגן, ארונות מטבח והיא פונה ישירות לחדר השינה של השכן. לא אחת שמענו על פרוייקטים שהתארכו ונמתחו על פרקי זמן לא ריאלים.

ולדאבוני הם סיפורים ברי קיימא.

אבל המציאות אינה מחייבת שכך הדברים יקרו.

הדבר החשוב ביותר לומר, שכאשר הדברים מתנהלים ביושרה והגינות, אין סיבה לדאגה. כמו בכול מערכת תמיד ישנה האפשרות להתנהל בדרך לגאלית וישרה. וכפי שכתבתי בהתחלה המפתח לעסקה בטוחה היא צרכנות מושכלת.


יש לכם סיפור מעניין שתרצו שיתפרסם? שתפו אותנו במייל newshaifa.net1@gmail.com


עוד בנדל"ן