עצור , קבלן חתימות לפניך

לא תמיד שמגיע יזם ומבטיח הרים וגבעות בתוכניות תמ"א 38 או פינוי בינוי – הוא מסוגל לקיים את הבטחותיו. במקרים רבים זהו קבלן חתימות שמחפש להחתים את הדירים ולמכור את הפרויקט למרבה במחיר. רועי שווץ מנכ"ל החברה לנדל"ן מנסה להסביר את ההבדל בין יזם ליוזם.

 

רועי שווץ מנכ"ל החברה לנדל"ן

רועי שווץ מנכ"ל החברה לנדל"ן

לפני כמה ימים פנתה אלי מכרה שגרה בבניין ישן  באחת השכונות הותיקות בעיר  , הגברת רכשה את הדירה לפני מספר שנים וגרה שם עם שני ילדיה , למרות שרכשה את הדירה למגורים והיא מתאימה לצרכיה לא יכלה לעמוד בפיתוי כאשר ההזדמנות "דפקה על הדלת" לטענתה ,

ההזדמנות היגיע בדמות בחור צעיר , לבוש היטב שהציג את עצמו כיזם מומחה בפרויקטים של פינוי בינוי והציע לה למעשה הזדמנות להפוך את דירתה הצנועה של ה 3 חדרים בשיכון הרכבת הישן לדירה חדשה , מרווחת יותר בבניין חדש ועם מעלית וכל זה ללא עלות מצידה , הגברת שגרה כיום בקומה רביעית ללא מעלית התרגשה מאוד ושמחה על היוזמה ורק שאלה איפה היא צריכה לחתום ומתי היא נכנסת לדירתה החדשה.

היזם הראה לה חוברת מעוצבת עם הדמיות הבניין החדש וטופס שעליו היא צריכה לחתום בשביל שיעשה פעולות ויפעל לטובת קידום הפרויקט , אחד הסעיפים שהיתה אמורה לחתום עליהם הגברת הינו סעיף בלעדיות לשלוש שנים שבהן לא יוכלו הדיירים לפנות ליזם מתחרה.

אני בעד ביצועי פרויקטים של התחדשות עירונית , אבל כדאי לשים לב לכמה נקודות לפני שמתקדמים בביצוע הפרויקט.

יזם או קבלן חתימות –

ההשקעה הכספית בפרויקט פינוי בינוי ממוצע גבוהה מאוד ולצורך קידום הפרויקט צריך השקעה של כסף רב , חלק לא מבוטל ממנו  צריך עוד לפני ביצוע הפרויקט ולכן נדרשת החתמה  על מסמך בלעדיות לפני ביצוע בדיקות מקיפות , רבים מהאנשים שמחתימים בעלי דירות אינם באמת יזמים הם רק מחתימים את הדירים על ההסכמים ואז מתקשרים עם יזם.  חשוב להבין מול מי אנחנו חותמים והאם כבר יש יזם מאחוריו או האם הוא מחפש להחתים את הדיירים ואחרי זה לנסות למכור את החתימות ליזם המרבה במחיר.

בתרחיש כזה ישנן שתי בעיות :

  1. בדרך כלל "קבלן החתימות" לא משקיע מספיק ולעיתים אינו בעל ידע וכלים מתאימים לדעת מהן זכויות הבניה האמיתיות לחישוב ביצוע הפרויקט ולכן הוא רץ על פרויקט שאין לו היתכנות כלכלית או שאינו יודע ליישם אותה ולכן למעשה הוא "תוקע" את הפרויקט לזמן החתימה
  2. קבלני החתימות מקבלים שכר רק במידה והצליחו ליצור קשר עם יזם ובדרך כלל דרישותיהם מהיזמים גבוהות דבר שמייקר את הפרויקט ליזם ולעיתים למעשה עוצר את הפרויקט.

יש אפשרות שהמחתים למעשה אינו היזם אבל הינו מייצג את היזם לאחר בדיקת העסקה , במצב כזה דירשו מסמך המוכיח את ההתקשרות ביניהם לטובת הפרויקט .

5743724567מיהו היזם –

בעיקרון בישראל 2015 כל אחד יכול להיות יזם צריך רק הון עצמי מספיק לביצוע הפרויקט , מומלץ לראות שליזם יש ניסיון בתחום הבנייה או לפחות שיתחייב לקחת קבלן מבצע בעל סיווג מתאים וכמובן חברת ליווי ופיקוח שתלווה את הפרויקט מתחילתו ועד סופו. בכל מקרה בפרויקט מורכב כמו פינוי בינוי הייתי ממליץ לקחת יזם שכבר ביצע פרויקטים דומים בעבר ובעל הון עצמי ויכולות כלכליות מספקות להעמיד ערבויות מתאימות ולשלם שכ"ד והוצאות לדיירים המפונים.

 

עו"ד הפרויקט –

בדרך כלל חלק מהתחיבויות היזם הן לשלם עבור עו"ד הדיירים המפונים , ברוב המקרים ימליץ "קבלן החתימות" על עורך הדין שלו לליווי הדיריים. אני ממליץ לקחת עורך דין ניטרלי בעל ניסיון בנושא ולא אחד שיש בינו לבין היזם קשר עסקי כלשהו , במקרה של פרויקט בניה לא מומלץ שאותו עורך דין ייצג את היזם ואת הדיירים שכן לעורך דין שכזה יש ניגוד ענינים מסויים שיכול לפגוע בהגנה שלכם.

לסיכום:

כאשר מגיע יזם להחתים אתכם על פרויקט תמ"א 38, בדקו מיהו ,  בדקו אילו פרויקטים כבר ביצע , בידקו האם החברה קיימת ברשם החברות וממתי , כמו כן בדקו האם החברה שחתומה בהסכם עם בעלי הדירות זהה למחתים עצמו.

בידקו האם היזם עשה בדיקות ראשוניות בעירייה והאם ההצעה שלו בכלל רלוונטית וברת ביצוע.

בידקו האם ישנו תוקף להסכם והאם ישנן נקודות יציאה , מה קורה למשל אם היזם אינו מצליח להשיג רוב בקרב הדיירים האם ניתן לבטל את ההתקשרות מוקדם יותר.

בידקו האם ההתחיבות היא רק שלכם הדיירים או גם של היזם כלפיכם.

בידקו התחייבות למסגרת לוחות זמנים לקידום הפרויקט מצד היזם.

חשוב על דיירי הבניין  להיות מאוגדים , שלא יחתמו אצל יזמים שונים ובכך יצרו מצב בלתי אפשרי לבצע פרויקט.

בל מקרה היוועצו עם עורך דין. לא מומלץ לחתום על הסכמים משפטיים ללא בדיקת עורך דין מטעמכם.

 

הכותב הינו רועי שווץ מנכ"ל החברה לנדל"ן ומחבר הספר "איך לעשות כסף בנדלן" בהוצאת סטימצקי.

מאמר זה הינו למידע כללי בלבד והוא לא נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי.


יש לכם סיפור מעניין שתרצו שיתפרסם? שתפו אותנו במייל newshaifa.net1@gmail.com



עוד בנדל"ן