עסקים

עורך דין דיור ציבורי מסביר על מונחי יסוד בדיור ציבורי

עורך דין שי דנה משמש מעל 20 שנה כעורך דין דיור ציבורי בחיפה והסביבה וכעורך דין פשיטת רגל בחיפה

אתר ניוז חיפה קריות פורסם ב: 17/07/22 , 1:53 מייל לכתב

במאמר הבא הוא מסביר מספר מונחי יסוד בתחום הדיור הציבורי הנוגעים לרכישת דירה ציבורית, תביעות פינוי בבית המשפט, זכאות להכרה כ"דייר ממשיך", רכישת דירה ציבורית ע"י יורשי הדייר הזכאי וזכאות לדיור ציבורי: מי ייחשב ל"דייר ממשיך" ?

אדם שמתגורר (או התגורר) עם הדייר הזכאי (הדייר המקורי) בדירה הציבורית ומבקש להכיר בו כ"דייר ממשיך", לאחר שהדייר הזכאי נפטר (או עבר להתגורר במוסד סיעודי), יצטרך לענות על מספר תנאים מצטברים.

אולי תרצו לקרוא גם:

קרדיט תמונה: freepik

להלן התנאים כפי שהוסברו על ידי עורך דין שי דנה עורך דין ציבורי בחיפה:

תנאי ראשון: הוא צריך להיות "קרוב" של הדייר הזכאי, כלומר: בן זוג של הדייר הזכאי כולל : הידוע בציבור שלו, ילדו, נכדו, ההורה שלו, או מי שהדייר הזכאי היה אפוטרופוס שלו.

תנאי שני: נדרש ממנו להוכיח שהוא התגורר עם הדייר הזכאי בדירה הציבורית ברציפות 3 שנים לפחות לפני פטירתו (או מעברו למוסד הסיעודי), כולל בתאריך הפטירה (או תאריך המעבר למוסד). במונח "התגורר", הכוונה לכך שהדירה מהווה את מקום המגורים העיקרי שלו.

תנאי שלישי: שגם לדייר עצמו תהיה זכאות לדיור ציבורי. לתנאי זה יש 2 חריגים: מי שהתגורר עם הדייר הזכאי בדירה הציבורית תקופה רצופה של 4 שנים או יותר, שהחלה לפני תאריך 1/8/09 והסתיימה בתאריך פטירת הדייר הזכאי, או: מי שבתאריך 1/8/09 היה דייר ממשיך ובמועד זה כבר התגורר בדירה 4 שנים רצופות כדייר ממשיך, או עם הדייר הזכאי).

הכרה באדם כ"דייר ממשיך" מקנה לו את הזכות להמשיך ולהתגורר בדירה לאחר שהדייר הזכאי נפטר (או עבר למוסד סיעודי), וכן לרכוש את הדירה בהנחה גדולה, אם עומד בשאר התנאים הנדרשים לרכישה.

מי זכאי לרכוש את הדירה הציבורית ?

דייר זכאי לקנות את הדירה הציבורית בה הוא מתגורר, אם הוא עומד בכל התנאים הללו:

א. מתגורר באופן חוקי, או לפי חוזה, בדירה ציבורית, לפחות 5 שנים רצופות.

ב. אין ולא הייתה לו (או לבן זוגו או ילדו), מהמועד בו חתם על הסכם השכירות, בעלות/ חכירה, בנכס מקרקעין ששוויו יותר מ-350,000 ₪.

לעומת זאת, דייר בדיור הציבורי לא יהיה זכאי לרכוש את הדירה אם מתקיים אחד התנאים הבאים:

א. הוא הגיע לגיל 67 ואין לו ילד + אין לו בן זוג (או : שבן זוגו הגיע לגיל 67).

ב. הוא דייר מוגן בדירה אחרת.

לגבי רכישה על ידי "דייר ממשיך" : "דייר ממשיך" יהיה זכאי לרכוש את הדירה, אם לא היה לו (או לבן זוגו או ילדו) נכס מקרקעין בתקופה של 5 שנים לפני פטירת הדייר העיקרי וכל עוד אין בבעלותו (או בן זוגו או ילדו) נכס מקרקעין. גובה ההנחה המגיעה ל"דייר ממשיך" נמוך משמעותית מגובה ההנחה המגיעה לדייר המקורי.

מה משפיע על גובה ההנחה כשרוכשים דירה ציבורית?

דייר זכאי לקנות את הדירה הציבורית בהנחה משמעותית. אילו גורמים ישפיעו על גובה ההנחה? המחיר הבסיסי נקבע ע"י שמאי ממשלתי וממנו מופחת סכום ההנחה.

גובה ההנחה מושפע בין היתר מגורמים אלו: מספר האנשים הגרים עם הדייר בדירה, האם הדירה באזור עדיפות לאומית או לא, האם הדייר נכה ומה אחוז נכותו ומה מספר השנים בהן התגורר הדייר בדירה.

סכום ההנחה יהפוך למענק, אבל לא באופן מיידי: רק בחלוף 5 שנים ממועד חתימת הסכם הרכישה ובתנאי שבתקופה זו השתמש הרוכש (ואם נפטר – יורשו) בדירה, יהפוך סכום ההנחה למענק. אם התנאי לא התקיים / הופר – יידרש הרוכש להחזיר את סכום ההנחה.

גם "דייר ממשיך" זכאי לרכוש את הדירה, אך לגביו יהיה סכום ההנחה מופחת.

בכל מקרה, מומלץ לפנות לעורך דין דיור ציבורי בחיפה כדי לבדוק את התנאים הפרטניים, מאחר והתנאים הנ"ל הם העיקריים ולא ממצים את מלוא המצב המשפטי.

רכישת דירה ציבורית ע"י יורשים של הדייר הזכאי :

לפעמים קורה שדייר מבקש לקנות את הדירה בה הוא מתגורר ומתחיל בתהליך הרכישה. אם השלים את התהליך – לא תתעורר כמובן כל בעיה. אבל לפעמים קורה שהדייר נפטר באמצע התהליך, ואז מתעוררת השאלה מה קורה עם זכות הרכישה של המנוח (זכות שמגיעה עם הנחה גדולה על מחיר הדירה) – האם הזכות עוברת ליורשים שלו ?

במקרה כזה חשוב לבדוק עד איזה שלב ברכישה הספיק הדייר להגיע לפני שנפטר: האם שילם עבור שמאות? האם הגיעו שמאים לדירה? האם נערכה שומה? האם התקבלה "הודעה על תנאי רכישה" (המסמך המפרט את התנאים לרכישה) ?

ייתכן מצב בו החברה המאכלסת תיתן ליורשים תשובה שלילית והם יידרשו לפנות לעורך דין דיור ציבורי בחיפה, להגיש באמצעותו בקשה לוועדה ואולי אפילו במקרה הצורך, לפתוח בהליך משפטי כדי לקבל את זכותם כיורשים. יש לציין שגם אם התהליך לא הושלם לחלוטין, קיים סיכוי שהוועדה תאשר את המכר. יש לציין שהוועדה מוסמכת לאשר רכישה ע"י היורשים גם אם לא התמלאו כל הכללים בנוהל.

דוגמה למקרה בו טיפל משרד עורך דין שי דנה: היורשים פנו למשרד ומשרדנו הגיש בשמם בקשה להמשיך את הליך המכר, למרות שלא קוימו במלואם התנאים הנדרשים לכך בחוק. הבקשה אושרה ע"י הוועדה לפנים משורת הדין מאחר ונמצא שהעיכוב לא נבע מפעולות המנוחה. ההחלטה העניקה ליורשים את הזכות להשלים את תהליך הרכישה בהנחה גבוהה הודות לוותק הגבוה של המנוחה בדירה (התגוררה בדירה מעל 40 שנה).

אילו תביעות פינוי מגישות החברות המשכנות ?

החברות המשכנות ("עמיגור", "עמידר", "שיקמונה") אחראיות על גבית שכר הדירה מדיירי הדיור הציבורי וכאשר נוצר חוב בגין שכר דירה, הן עשויות להגיש תביעה לפינוי הדייר. סוג אחר של תביעות פינוי מוגשות לאחר שדייר נפטר וקרוביו שגרו אתו בדירה, מבקשים הכרה כ"דייר ממשיך". לגבי תביעות מסוג זה חשוב לציין : לעיתים ביקורי המעגל (בדיקות תקופתיות שביצעה החברה בדירה לפני פטירתו של הדייר הזכאי) מראים שקרובי הדייר לא התגוררו בדירה לפני הפטירה, אך חשוב לדעת: רישומי החברה בביקורי המעגל אינם סוף פסוק וניתן לסתור אותם ! במקרה כזה, מאחר והוועדות לא מוסמכות לסטות מהנתון הזה (ביקורי מעגל המראים היעדר מגורים בדירה), הדרך היחידה לסתור את ביקורי המעגל ה"שליליים" הללו היא באמצעות הליך משפטי.

בתיק שבו ייצג משרדנו קבע בית המשפט כי הוא מעדיף את עמדת קרובי המשפחה על פני גרסת עובדי החברה. בעקבות פסה"ד זכו קרובי המנוח להמשיך ולהתגורר כשוכרים בדירה ואף בזכות העתידית לרכוש אותה בהנחה של עשרות אחוזים משוויה בשוק. (ת.א. 6218-12-18).

משרד עורך דין שי דנה הינו עורך דין דיור ציבורי בחיפה והסביבה המטפל מזה שנים רבות בתביעות פינוי מול "עמיגור", "עמידר" ו"שיקמונה". אל תוותרו על זכויותיכם – הן שוות כסף רב ! פנו עוד היום למשרדנו לקבלת ייצוג משפטי מקצועי בעניין דיור ציבורי וייצוג בתביעות פינוי.

אילו נכים יהיו זכאים לדיור ציבור?

לפי כללי משרד השיכון, נכה הרוצה לקבל זכאות לדיור ציבורי צריך לענות על כל תנאים אלו:

להיות מעל גיל 21 וגם להיות "חסר דירה", כלומר : שאין ולא היו לו זכויות כלשהן בדירה (למשל בעלות או חכירה) + שלא החזיק דירה בדיור הציבורי בשנה האחרונה שלפני הגשת הבקשה לזכאות + שלא קיבל סיוע ממשלתי בדיור (חוץ ממענק השתתפות בשכ"ד).

בנוסף, עליו לענות על אחד מהתנאים האלו:

א. נכה (לא חייב להיות נשוי) המרותק לכיסא גלגלים, וסך הכנסות התא המשפחתי לא עולה על השכר הממוצע במשק.

ב. זוג נשוי עם 2 ילדים לפחות, שאחד מבני הזוג נכה שהוכר לו 75% אי כושר השתכרות לצמיתות.

ג. זוג נשוי, שאחד מבני הזוג נכה שהוכר לו 75% אי כושר השתכרות לצמיתות, ולהם ילד המקבל קצבת נכות 100% מהמוסד לביטוח לאומי.

ד. זוג נשוי מעל 5 שנים, ללא ילדים, שכל אחד מבני הזוג נכה שהוכר לו 75% אובדן כושר השתכרות לצמיתות.

ה. זוג נשוי שיש לו ילד אחד, ושכ"א מבני הזוג הוא נכה שהוכר לו אובדן כושר השתכרות 75% לצמיתות.

התנאים שפורטו הם התנאים העיקריים הנכונים למועד כתיבת המאמר ובכל מקרה לפני ביצוע כל פעולה, יש להתייעץ בעורך דין דיור ציבורי.

עורך דין דיור ציבורי שי דנה מסביר על רכישת דירה ציבורית המצויה בפרויקט פינוי/בינוי:

מה קורה כאשר דייר מגיש בקשה לרכישת דירה, אבל הדירה מצויה בבניין המיועד להריסה ובניית בניין חדש במקומו ? במקרה כזה, אם מתקיימים כל התנאים הבאים, הרי שהדייר לא יוכל לרכוש את הדירה:

א. החברה המשכנת מעוניינת להרוס את הבניין כדי לאפשר בניה מחדש על הקרקע.

ב. החברה הגישה תכנית או בקשה להיתר בנייה תוך שנה מהמועד שהוגשה לה בקשה לרכישת הדירה הציבורית.

ג. החברה הבטיחה כי בתקופת הבנייה (שלא תעלה על שלוש שנים ממועד הגשת בקשת הרכישה), יהיה לדייר סידור מגורים חלופי סביר באותו איזור.

ברור שאם לא מתקיימים כל התנאים שפורטו, לדייר יש זכות לרכוש את הדירה.

לדייר תהיה זכות לרכוש את אחת מהדירות החדשות שנבנו על הקרקע, בערך וגודל שלא יפחתו מהדירה הציבורית בה התגורר לפני ההריסה, ובלבד שהייתה לו זכאות לרכוש את הדירה הציבורית באחד מהמועדים הללו :

במועד שבו ניתן היתר בנייה לביצוע עבודה ברכוש
המשותף למטרת תמ"א 38 (הריסה ובנייה).
במועד חתימת עסקת פינוי ובינוי.
במועד חתימת עיסקה לגבי מתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי.
במועד השלמת הבנייה על הקרקע.

מחיר רכישת הדירה החדשה יהיה המחיר שהיה הדייר משלם אילו היה רוכש את הדירה הציבורית.

משרדנו:

משרד עורך דין שי דנה הוא בעל ניסיון רב בתחום הדיור הציבורי, ובמסגרת זו מטפל בתביעות פינוי רבות וכן בעתירות מנהליות כנגד משרדי ממשלה. תחומי התמחות נוספים של המשרד הם : עורך דין חדלות פירעון בחיפה ועורך דין פשיטת רגל בחיפה.

המאמר נכתב בשיתוף פעולה עם א.מ. מחשבים – טכנאי מחשבים בחיפה

אנו פועלים רבות על מנת לכבד זכויות יוצרים - לפי ס׳ 27א לחוק זכויות יוצרים - אם זיהיתם יצירה שלכם מוזמנים ליצור קשר למתן קרדיט newshaifa.net1@gmail.com

עורך דין דיור ציבורי מסביר על מונחי יסוד בדיור ציבורי

עוד בעסקים