עסקת מקרקעין בחכירה לכנסיה

בטור השבועי של החברה לנדל"ן, יסביר מנכ"ל החברה רועי שווץ על עסקת מקרקעין בחכירה לכנסיה

עסקת מקרקעין בחכירה לכנסיה

בתחילת השבוע פנה אלי חבר וביקש עצה , מתווך מקומי הציע לו הזדמנות לרכישת דירת 2.5 חדרים באחד הרחובות בשכונת הדר , מחיר הדירה היה כ 450 אלף ₪ שהוא כ 100 אלף מתחת למחיר השוק באזור, על פניו נשמעת העסקה כהזדמנות מצוינת.
"רק דבר אחד קטן" אמר חברי , הדירה מוחכרת לכנסיה היוונית קתולית ל 25 שנה.
אז מה זה אומר חכירה לכנסיה ?
בואו נבין בהתחלה מה היא חכירה?
חכירה הינה זכות קניינית שהוסכמה בין שני צדדים ולמעשה היא שכירות אבל לתקופה ארוכה. במילים אחרות אתה שוכר את הקרקע לתקופת החכירה המצוינת בהסכם , לרוב במקרקעין החכירה הינה חכירה לדורות (מעל 25 שנים) ,ברוב המקרים החכירה מבוצעת מול מנהל מקרקעי ישראל שהוא בעל הקרקע , בתקופת החכירה לעיתים על החוכר לשלם דמי חכירה שנתיים או דמי היוון חד פעמיים לכל התקופה אך בשנים האחרונות לאחר החלטת הכנסת בשנת 2009 החלו להעביר את קרקעות המנהל לידי החוכרים ובכך להפוך אותם לבעלי הזכויות המלאים בקרקע.
אז מה ההבדל בין חכירה למנהל לבין הכנסייה?
הכנסיות הנוצריות רכשו במשך מאות שנים קרקעות רבות ברחבי מדינת ישראל , על חלקם בנויות כנסיות או מוסדות דת אך רבות מן הקרקעות הוחכרו לבתים פרטיים , צריך לקחת בחשבון שבעוד מנהל מקרקעי ישראל הינו גוף השייך למדינה ,הכנסיות הינן גוף פרטי ולכן אינן חייבות להאריך את תקופת החכירה כלל או לבקש דמי חכירה גבוהים ככל שיבחרו.
לכן צריך לקחת בחשבון שאם רכשתם נכס שמוחכר ע"י הכנסייה למשל לעוד 25 שנים בתום התקופה אין לדעת האם תוכלו להמשיך להחזיק בנכס או כמה תידרשו לשלם עבור חידוש דמי החכירה.
אחד הרכיבים שבוחנים שרוכשים דירה להשקעה הוא שווי העתידי של הנכס דבר העלול להיפגע בשל העובדה שהינו שייך לכנסיה ולא לחוכר במיוחד ככל שזמן החכירה מתקצר , דבר נוסף שצריך לקחת בחשבון שרוכשים נכס להשקעה במקרים רבים מחזיקים בבעלותו שנים רבות ולעיתים הנכס אף עובר בירושה לילדי הרוכש המקורי במקרה הזה למעשה אין לדעת האם תוכלו להחזיק את הנכס בסוף תקופת החכירה.
לסיכום: unnamed-1-300x300
אני מעדיף לחשוב על עסקת חכירה מול הכנסיות כעסקת "ליסינג". למעשה אתה שוכר את הנכס לתקופת החכירה ומשכיר אותו לצד שלישי ומקבל תשואה מסוימת. צריך לעשות חשבון כלכלי כמה שווה התשואה לתקופת החכירה ולקחת בחשבון את הגורמים שצוינו בכתבה.
בכל מקרה לא לעשות עסקה כזאת ככל עסקת מקרקעין מבלי להתייעץ עם עו"ד מטעמכם.

הכותב הינו רועי שווץ מנכ"ל החברה לנדל"ן ומחבר הספר "איך לעשות כסף בנדל"ן" בהוצאת סטימצקי
כתבה זו היא למידע ראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי.


יש לכם סיפור מעניין שתרצו שיתפרסם? שתפו אותנו במייל newshaifa.net1@gmail.com


עוד בנדל"ן