המדינה נותנת חיפה לוקחת

רועי שווץ מנכ"ל החברה לנדל"ן בטור על כל מה שרציתים לדעת על תמ"א 38 ולא העזתם לשאול




כולנו כבר יודעים שרעידת האדמה תגיע. מומחים מרתיעים כי רעידת אדמה חזקה היא רק עניין של זמן, זאת בשל העובדה שארץ ישראל  ממוקמת על השבר הסורי אפריקני

שהייתי בן 4 בדירת ילדותי בשכונת קרית אליעזר זה קרה , רעידה אומנם חלשה יחסית בעוצמה 5.0 בסולם ריכטר, אך הרעידה את הבית , הפאניקה הייתה גדולה וכל השכנים ברחו לרחובות , הנזקים היו לא קטנים- סדקים במדרכות ובעמודי הבניינים זכורים לי עד היום.

חיפה עיר הכרמל והים מאופיינת בבניינים ישנים החל מבניני הרכבות בקריית אליעזר , נווה דוד , קרית שפרינצק ושכונות 11נוספות ועד בניני ה 3-4 קומות מעל קומת עמודים שמאפיינים את רכס הכרמל . חוות דעת של מומחים מתריעות כי ברעידת אדמה חזקה מרבית הבניינים עלולים לקרוס.

המדינה כמדינה אינה יכולה לממן את חיזוק המבנים מכספי הציבור ולכן המציאו מנגנון לחיזוק המבנים שעובד בצורת "win win" . דיירים אשר הבניין שלהם דורש חיזוק ועומד בקריטריונים יחברו ליזם , היזם יחזק את המבנה או יהרוס אותו ויבנה חדש לפי תקן 413 לרעידות אדמה , ויוסיף דירות נוספות שאותם יוכל למכור, לכסות את עלות הבנייה ולהרוויח כסף לכיסו. בזכות התהליך יכולים הדיירים להרוויח בנוסף לחיזוק המבנה, גם הרחבת הדירה על ידי ממ"ד, הוספת מעלית וכמובן להינות מבניין חדיש יפה ומודרני.

כמובן שכמו בכל תכנית אין שלמות ולעתים קשה למצוא פתרונות תכנונים לחניות או לצפיפות אבל עדיין ברוב המקרים נמצאים פתרונות מספקים העונים לצרכי הדיירים והשכונה.

לפני מספר חודשים עיריית חיפה הוציאה מסמך מדיניות לתמ"א 38 , בכותרת  "שומרים על האיזון בין בטון לירוק".

מסמך מסובך ומסורבל שגם מומחי הנדל"ן צריכים לקרוא יותר מפעם אחת על מנת להבינו אבל ככלל מטרתו ברורה לצמצם את פרוייקטי התמ"א עד לחיסולה!

המסמך שפוגע בעיקרו ברכס הכרמל, וכמעט ואינו מאפשר לבצע פרויקטים מבלי להפסיד כסף וכמובן שאף יזם לא ייקח על עצמו פרויקט שכזה.

הירוק הוא חשוב אבל חיינו חשובים יותר ולא הגיוני שבגלל פגיעה בנוף או בגלל הורדת עצים בתינו לא יהיו ממוגנים לא יהיה בהם ממד ומעלית.

בתחילת המסמך נטען כי הבעיה מתחילה בתשתיות ושהוספת דירות רבות על הרכס יפגעו בתחבורה. בנוסף, נכתב כי בתי ספר וגני הילדים אינם עומדים בעומס. התפיסה המיושנת הזאת מראה על חוסר רצון בפיתוח , הרי עיר שמכילה מספר תושבים זהה כבר 10 שנים היא עיר שלא מתפתחת . אני מצפה מעיריית חיפה שיעשו תיכנון לפיתוח השכונות , יפעלו להרחבת מוסדות הלימוד לקבלת תושבים חדשים  ולפתיחת צירי תנועה מהכרמל לאזור מת"מ ומנהרות הכרמל , זה הפיתרון!

לעצור את הבניה בטוח לא.

שכונות החוף בחיפה

טענה נוספת העולה במסמך היא כי יזמים מעדיפים לבצע פרויקטים בכרמל ולא בשכונות הזולות יותר , כמו שכונות נווה דד וקרית אליעזר.  כעוסק בתחום ומלווה חברות בהסכמים מול דיירים בשכונות הללו זה פשוט לא נכון חברות רבות גדולות וטובות מעוניינות לעשות פרויקטים אבל גם שם העניין הוא כדאיות כלכלית וצריך להבין שיש צורך להכפיל את מספר הדירות במשוואה מסוימת כדי שהיזמים יוכלו לבצע את הפרויקט ולצאת נשכרים , הרי אף בנק לא מלווה פרויקט שאין בו היתכנות כלכלית סבירה , גם שם אנו מבולבלים מול מה אפשר יהיה לבצע ומקבלים מידע סותר מרשויות התכנון, ביצוע פרויקטים בשכונות אלו אינו צריך להיות בכלל במתכונת של תמ"א 38 אלה במתכונת של התחדשות עירונית במסלול פינוי ובינוי.

דבר נוסף שצריך להבין שחברות שמבצעות פרויקטים של בנייה רוויה בסדר גודל של שכונות החוף אינן מעוניינות כלל בביצוע פרויקטים קטנים בכרמל בגלל היקפם הקטן של הדירות שבסופו של דבר מוצאות למכירה.

בעקבות מאבק התושבים והיזמים המתנגדים למסמך המדיניות ולבקשת חברי המועצה, דחו את ההצבעה על המסמך וכנראה הוא יוגש להצבעה בעוד כ-8 ימים במתכונת שונה שאינה נחשפה עדיין , דוחות שמאים מצביעים על כך כי ברגע שיעבור המסמך לא תהיה כדאיות כלכלית לביצוע פרויקטים של תמ"א 38 ברכס הכרמל והם פשוט לא יקרו.

הכותב הוא רועי שווץ מנכ"ל החברה לנדל"ן ומחבר הספר "איך לעשות כסף בנדל"ן".


יש לכם סיפור מעניין שתרצו שיתפרסם? שתפו אותנו במייל newshaifa.net1@gmail.com



עוד בנדל"ן