X

העברת זכויות במקרקעין מיחיד לחברה

בעולם העסקי ישנם מקרים בהם משיקולים שונים יש רצון להעביר זכויות במקרקעין מבעלות של יחידים לבעלות של חברה: עו״ד אלי דורון, שותף מייסד, מומחה במיסים ממשרד דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, עמית גרוס ושות' עורכי דין מסביר כיצד ניתן לעשות זאת ללא חבות במס




מאת: עו״ד אלי דורון, שותף מייסד, מומחה במיסים ממשרד דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, עמית גרוס ושות' עורכי דין.

בעולם העסקי ישנם מקרים בהם משיקולים שונים יש רצון להעביר זכויות במקרקעין מבעלות של יחידים לבעלות של חברה: כגון, שינוי מבנה בדרך של העברת הפעילות מיחיד לחברה משיקולי מס או שיקולים משפטיים או עסקיים ואף במקרים של העברת נכס המקרקעין בלבד ללא פעילות לבעלותה של חברה.


בהתאם לחוקי המס, העברת נכס, לרבות זכויות במקרקעין הינה פעולה של מכירה היוצרת אירוע מס.


במקרים בהם העברה כאמור אינה מהוה פעילות בעלת משמעות כלכלית, נקבעו הוראות הן בחוק מיסוי מקרקעין והן בפקודת מס הכנסה, המתירות להעביר זכויות במקרקעין מיחיד לחברה ללא חבות במס.

עו״ד אלי דורון, שותף מייסד במשרד דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, גרוס ושות' עורכי דין. צילום: סיגל אבן

 

סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר העברת זכות במקרקעין מבעלי הזכויות בו לחברה בבעלותם בפטור ממס שבח, מקום בו נשמרת הזהות הכלכלית, זאת בהתקיים התנאים הבאים:

  1. המכירה היא על ידי בעל הזכויות באותה החברה בתמורה של הקצאת מניות בלבד באותה חברה.
  2. האיגוד הינו איגוד מקרקעין בעת ההעברה או שהפך לכזה לאחר ההעברה, קרי שכל נכסיו הינם זכויות במקרקעין בכפוף להגדרת "איגוד מקרקעין" בחוק מיסוי מקרקעין.
  3. בעל המקרקעין שמעבירם מקבל זכויות בחברה באותה מידה שבה היו לו זכויות במקרקעין אותם העביר. לדוגמא, במקרה בו שני בעלי זכויות במקרקעין, אחד 30% והשני 70%, המעבירים את זכויותיהם לחברה בבעלותם בה הם מחזיקים באופן שווה 50%  במניות, לא מתקיים תנאי זה ויש בכך משום מכירה מבעל מניות אחד לשני של חלק מזכויות המקרקעין שלו.
  4. היחס בין שווי הזכויות בחברה שהוקצו ליחיד לבין השווי של כלל הזכויות בחברה לאחר ההקצאה, זהה ליחס שבין השווי של המקרקעין שנמכר לשווי של החברה לאחר המכירה.
  5. הייעוד של המקרקעין לא שונה למלאי עסקי בעת העברתו לחברה.  תנאי זה נועד למנוע מעבר ממיסוי השבח לפי חוק מיסוי מקרקעין למיסוי לפי הוראות פקודת מס הכנסה שהינם משטרי מס שונים.

בהתקיים התנאים הנ"ל, הרי שזכויות היחיד במקרקעין מבחינה כלכלית נותרו זהות גם לאחר העברתם לחברה, מבלי שקיבל כל תמורה כספית או בשווה כסף למעט זכויות השומרות על זכויותיו במקרקעין.

אולם, מנגד יחול על החברה תשלום של מס רכישה בשיעור של 6%, על אף מתן הפטור ממס שבח למעביר המקרקעין.

סעיף 104א לפקודת מס הכנסה מאפשר אף הוא להעביר נכסים, לרבות זכויות במקרקעין או זכות באיגוד במקרקעין, ללא חבות במס, על ידי אדם לחברה תמורת קבלת זכויות באותה חברה, בתנאים הבאים:

  1. מועברות כל הזכויות של האדם במקרקעין.
  2. החברה לא תהפוך לאיגוד במקרקעין
  3. המעביר של זכויות המקרקעין יחזיק לפחות ב 90% מהזכויות בחברה.
  4. במשך שנתיים מיום העברת כל הזכויות במקרקעין, לא יקטנו הזכויות של המעביר בחברה לפחות מ 25%.
  5. על החברה להחזיק במקרקעין בתקופה של שנתיים מיום ההעברה.
  6. היחס בין שווי השוק של הזכויות בחברה שהוקצו למעביר לבין שווי השוק של כלל הזכויות בחברה מיד לאחר ההקצאה זהה ליחס שבין שווי השוק של הנכס המועבר לשווי השוק של החברה מיד לאחר ההעברה;
  7. החברה לא תהפוך לאיגוד מקרקעין במשך שנתיים מיום ההעברה.

העברה כאמור תהיה פטורה ממס שבח או מס רווח הון אך תחויב במס רכישה בשיעור של 0.5%.

במידה ומדובר בהעברה של קרקע לחברה שהינה איגוד מקרקעין יש להשלים בניית בנין על אותה קרקע בתוך 5 שנים ממועד ההעברה, בהתאם לתנאים שקבע המנהל.

כי הפטור לפי סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין חל רק העברה של זכות במקרקעין בעוד הפטור לפי סעיף 104א לפקודת מס הכנסה חל על העברה, הן של זכות במקרקעין והן של זכות באגוד מקרקעין.

לביקור באתר דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, עמית גרוס ושות׳, הקליקו: https://www.dt-law.co.il/

 





אנו פועלים רבות על מנת לכבד זכויות יוצרים - לפי ס׳ 27א לחוק זכויות יוצרים - אם זיהיתם יצירה שלכם מוזמנים ליצור קשר למתן קרדיט newshaifa.net1@gmail.com

עוד בחוק ומשפט










<