הברירה הטבעית בהתחדשות עירונית

הברירה הטבעית בהתחדשות עירונית – התחזקות החברות הגדולות והמבוססות על פני היזמים הקטנים

תחום ההתחדשות העירונית נשלט בשנים הראשונות, לאחר חקיקת תמ"א 38 – משנת 2005 ואילך, ע"י יזמים קטנים בשל חסמי כניסה נמוכים והעדר צורך באיתנות פיננסית מרשימה.צילום יחצ

תחום ההתחדשות העירונית נשלט בשנים הראשונות, לאחר חקיקת תמ"א 38 – משנת 2005 ואילך, ע"י יזמים קטנים בשל חסמי כניסה נמוכים והעדר צורך באיתנות פיננסית מרשימה.צילום יחצ

אנו עדים לאחרונה לשינוי מבני עמוק שמתחולל ביחס להתקשרויות לביצוע התחדשות עירונית, הן מצד החברות המובילות בענף הנדל"ן, והן מצד נציגויות הדיירים.

רקע –

תחום ההתחדשות העירונית נשלט בשנים הראשונות, לאחר חקיקת תמ"א 38 – משנת 2005 ואילך, ע"י יזמים קטנים בשל חסמי כניסה נמוכים והעדר צורך באיתנות פיננסית מרשימה.

יזמים קטנים אלו ערכו מצגות מרשימות וחילקו חומר שיווקי "שובה עין", גם בהעדר ניסיון מקצועי קודם בענף ו/או סיווג קבלני נדרש, ולעיתים נוצרו מהתאגדות אד-הוק של בעלי מקצוע ממקצועות סמוכים דוגמת עורכי דין, אדריכלים, מהנדסים שזיהו ואקום ביצועי, בפלח שוק זה.

העיסוק הסיזיפי במו"מ אינטנסיבי מול בעלי זכויות מרובים, לעיתים בעלי אינטרסים מנוגדים ו/או משקעי עבר מחייב צורך בהשקעת משאבי זמן אינסופיים שתכליתם אינה וודאית. לכן, התאימה במקרים רבים ליזמים שאינם משופעים בעבודה או לבעלי מקצוע שראו בכך יצירת הכנסה משלימה.

במקביל, מרבית החברות המובילות בענף הנדל"ן הדירו בתחילה רגליהם מזירה נדל"נית זו, ובחרו לעקוב בלבד אחר ההתפתחויות עד להתגבשות שיטה מוסדרת לקידום הליכים כאמור.

כיום –

מתרחשים מס' מהלכים בו-זמנית שדוחפים את החברות המובילות לתחום ההתחדשות העירונית –

א – נצבר בשנים האחרונות ניסיון מקצועי בתחום, ופרויקטים החלו לצאת לפועל במסלול של הריסה ובניה מחדש, ו"אין טוב ממראה עיניים" של פרויקטים שהבשילו, בכדי להאיץ את התהליך.

ב –  הממשלה בראשות משרד האוצר בכדי לצנן את שוק הנדל"ן הרותח, משקיעה מאמצים "להנדס" את שיווקי הקרקעות באמצעות תכנית "מחיר למשתכן" המיועדת רק למגזר ספציפי של זכאים המהווים שיעור של כ-15%-20% בלבד מהשוק. בכך, מצמצמת את מלאי הקרקעות העתידי עבור החברות המובילות שמרביתן יזמיות ולא קבלניות, ושאינן משתתפות במכרזים בשולי רווח (אם בכלל) נמוכים אלו, ומאלצת אותם לאתר פתרונות לייצור קרקעות תחליפיות.

ג- בנוסף, יזמים קטנים נדחקו מהתחום, לאחר שלא עמדו בלוחות זמנים מוכתבים בהסכמים מול דיירים לקידום תכנון והוצאת היתרי בניה ו/או לא הצליחו "להרים" את הנטל המימוני לביצוע פרויקט בשלמות ו/או נאלצו להחליף מס' קבלני ביצוע בשל העדר ניסיון רלוונטי וכו'.

לפיכך, ניתן לזהות לאחרונה דחיפה רבה מצד חברות מובילות להיכנס לתחום ההתחדשות העירונית, שבאה לידי ביטוי בהשתתפות ערה בכנסים מקצועיים בתחום, גיוס כ"א מקצועי, ורצון להפעיל חטיבות או תתי תחומים ייעודיים לנושא זה.

במקביל, נציגויות דיירים השכילו להבין שמדובר בהליך בו למקצועיות החברות, שקיפותן, ואיתנותן הפיננסית, ישנה השפעה מכרעת על קידום הליך וסיומו המיוחל בהצלחה, וכן כי היות ומדובר בפרקי זמן לא קצרים ובשותפות של לפחות 3-5 שנים, וותק החברות בתחום והמלצות מפרויקטים שהסתיימו הינם תנאים חיוניים והכרחיים.

כך, שבדומה לחוקי הטבע, התחום שהבשיל מקצועית קורץ כיום יותר לחברות המובילות והחזקות, ודוחק את רגלי היזמים הקטנים החוצה.

התחדשות עירונית לחץ המשך קריאה

כותב המאמר הוא:
דני מור
סמנכ"ל פיתוח עסקי

כלכלן, שמאי מקרקעין 

בחברת קרדן נדל"ן

 


יש לכם סיפור מעניין שתרצו שיתפרסם? שתפו אותנו במייל newshaifa.net1@gmail.com


עוד בנדל"ן