10 בעיות נפוצות במסלול פינוי בינוי

הליך פינוי בינוי מאופיין בהתמודדות מקצועית מורכבת, חוסר וודאות באשר לגיבוש כלל בעלי הדירות, שינויי מדיניות תכופים במרוצת הזמן ועוד. בחרנו לשים "זרקור" על 10 בעיות נפוצות בהליך




10 בעיות נפוצות במסלול פינוי בינוי (הריסה ובניה מחדש)

  1. ניתוח שגוי של "חבילת זכויות" פינוי בינוי

ניתן היה לשער כי ניתוח מקצועי של שני משרדי אדריכלים יניב תוצאה זהה באשר ל"חבילת הזכויות". בפועל, מתברר כי היות ומדובר בניתוח איכותי של תכניות בנין עיר והפרשנות להן, לרבות הפרקטיקה הנהוגה בכל ועדה באשר לדרך היישום, אין אחידות בתוצאות הניתוח. בנוסף, לעיתים, עלול להתברר כי "חבילת הזכויות", בפועל תהא נמוכה מזו שנחזתה בתחילת ההליך ואושרה בסיכומו של ההליך.

  1. שינויי מדיניות תכופים באשר לאופן חישוב הזכויות
קרדן צילום יחצ

קרדן צילום יחצ

בדומה לעקומת הלמידה המקצועית של היזמים, גם הועדות לתכנון ולבניה מקיימות עקומת למידה משלהן, וכן המחוקק. מזה למעלה מ-8 חודשים ישנה עצירה מוחלטת בקליטת תכניות חדשות שאינן תואמות ל"גישה המצמצמת" (עמדת היועץ המשפטי לממשלה – אזרחי) עד שיוכרע בעניין המחלוקת למול "הגישה המרחיבה" (עמדת מינהל התכנון במשרד האוצר). היזמים והועדות ממתינים להנחיות חדשות בנושא.

  1. אי ודאות באשר לגביית היטלי השבחה

לכאורה, מסלול הכרזה על פרויקט כפינוי בינוי עתיד ליהנות מפטורים והקלות במס – דוגמת מס שבח והיטלי השבחה. ברם, השלטון המקומי מנסה בכל כוחו להתנות על החוק באמצעות פרשנות יצירתית שתאפשר לו לגבות היטלי השבחה בסכומים ניכרים, שעלולים להוציא מ"נקודת איזון כלכלית" פרויקטים רבים.

  1. שיעור הסכמה מינימלי לפי 80%

בכדי להגיע ליום המיוחל של "הריסה ובניה מחדש" נדרש לקבל שיעור של 100% הסכמה מבעלי הזכויות בדירות. יחד עם זאת, גם חציית רף של 80% שתאפשר הגשת תביעות נגד דיירים סרבנים, ככל שהליך התכנון מתקדם, הינה משימה לא מבוטלת שצורכת משאבי זמן וסיוע של מומחים חיצוניים.

  1. רף צפיפות מירבי לאזור

קידומם של פרויקטים רבים נעצר לחלוטין שכן אינם עומדים במדיניות הועדות לתכנון ולבניה, הן לעניין צפיפות מרבית (יח"ד לדונם נטו), והן לעניין גובה מרבי.

  1. מטלות ציבוריות

ועדות התכנון והבניה עורמות על היזמים מטלות ציבוריות בדמות מטלת הקמת כיתות גני ילדים, בתי כנסת, גלריות ושימושים אחרים המוגדרים כצרכי ציבור לפי סעיף 188 לחוק התכנון והבניה. מטלות אלו מקשות גם על התכנון והפונקציונליות של הפרויקט המוצע, וגם יוצרות חיובים כספיים ניכרים.

  1. פתרונות חניה

אחת הבעיות המרכזיות בתכנון פרויקט חדש הינה הצורך לייצר מקומות חניה בגבולות המגרש העומדים בתקן נדרש והתואמים לחבילת הזכויות והשימושים המוצעת. כל זאת, מבלי להידרש ליותר מ 2-3 מרתפי חניה שעלולים לייקר את הפרויקט משמעותית, לרבות הארכת משך הבניה.

  1. תיאום ציפיות

הכרחי לייצר תיאום ציפיות ריאלי בשלבים המוקדמים של ההתקשרות בין החברה היזמית לבעלי הדירות בכל מובן רלוונטי- דירת התמורה, הדמיות, מפרטים טכניים, בטחונות, לוחות זמנים וכו'.

  1. נגישות תנועתית

כל פרויקט מוצע מייצר תוספת וגודש של כלי רכב בצירים הסמוכים, ומאידך מאפשר מקומות חניה חדשים ופינוי צירים שלא היה ניתן קודם לכן. נדרש לבחון היטב את הנגישות ומהלך התנועה מ/אל הפרויקט המוצע, ואיתור פתרונות אפשריים.

  1. כלכליות פרויקט פינוי בינוי (הריסה ובניה מחדש)

לאורך הדרך מחויב כי תהיה בקרה וניטור בדו"ח שמאי לפי תקן 21, שאכן הפרויקט עדיין מצוי בנקודת כלכליות, לאור תמורות במחירי הנדל"ן ושינויים תכופים במדיניות והחלטות הועדות לתכנון ולבניה.

התחדשות עירונית: להמשך קריאה וקבלת מדריך להתחדשות עירונית

כותב המאמר הוא:

דני מור
סמנכ"ל פיתוח עסקי

כלכלן, שמאי מקרקעין

בחברת קרדן נדל"ן

 


יש לכם סיפור מעניין שתרצו שיתפרסם? שתפו אותנו במייל newshaifa.net1@gmail.com



עוד בנדל"ן