10 טיפים לצלוח פינוי בינוי

להלן 10 טיפים שבאם בעלי דירות יאמצו אותם כלשונם, מבלי לדלג על שלבים, דרכם להשלמת הפרויקט תהיה סלולה באופן בטוח יותר.

 

  1. בחינת רצון והסכמה ראשונית להליך פינוי בינוי בקרב בעלי הדירות

בעלי דירות המבקשים להתחיל בהליך ההתחדשות העירונית, מן הראוי שיאתרו את כל בעלי הדירות (סביר כי חלקם אינם גרים בבניין), ויבחנו האם ישנו רצון והסכמה ראשונית מצידם להתנעת ההליך, שכן זמנם של כולם יקר מפז, ואין טעם להשחיתו שלא לצורך, באם אין רוח גבית או לפחות הסכמה שקטה מצד מרבית בעלי הדירות.  

  1. בחירת נציגות בעלי הדירות
דני מור סמנכ"ל פיתוח עסקי כלכלן, שמאי מקרקעין בחברת קרדן נדל"ן - צילום יחצ

דני מור סמנכ"ל פיתוח עסקי כלכלן, שמאי מקרקעין בחברת קרדן נדל"ן – צילום יחצ

 

נציגות בעלי הדירות המונה לפחות 3 חברים הינה תנאי סף לתחילת קידום ההליך החוזי מול חברה קבלנית נבחרת, והיא מהווה מעין "גשר ברזל" בין הדיירים לחברה בכל הכרוך בהתנהלות שוטפת, מעקב ובקרה אחר התקדמות ההליך, סיוע לקידומו ועדכון בעלי הדירות.

נציגות בעלי הדירות היא זו שתרכז את בחירת היועצים המקצועיים המקיפים את ההליך, דוגמת משרד עו"ד – ב"כ הדיירים, מפקח בניה מטעמם, ולעיתים גם שמאי מקרקעין.

הנציגות תאתר מס' חברות יזמיות/קבלניות בעלות ניסיון מקצועי מוכח ותערוך השוואה בין הצעותיהן, לרבות מכרז ומו"מ עד לסגירת התקשרות לביצוע הפרויקט.

  1. בחירת משרד עו"ד

בחירת משרד עורכי דין הבקיא בהליך המקצועי ואשר ייצג את הדיירים למול החברה היזמית הינה צעד ראשון בתחילתה של דרך עד לקבלת מפתח לדירה החדשה.

לעו"ד משקל מקצועי רב, הן בקבלת הבטוחות וההגנות הנדרשות כמתחייב מהסכם כאמור, והן כשותף מלא במו"מ בצד המסחרי של הבנת "סל זכויות הבניה" לרבות דירות התמורה ודירות היזם המוקנות לפרויקט, וחלוקתן בין הצדדים.     

  1. בחירת חברה יזמית מובילה ואיתנה פיננסית

טרם בחירת החברה היזמית שתהא שותפה של הדיירים בפרויקט ינקטו מס' צעדי בדיקה מתחייבים – יערך סקר שוק מעמיק באשר לחברות הראויות להתקשרות עסקית, יבחנו המלצות מבעלי דירות בפרויקטים שהשלימו מהלך שלם מפינוי ועד חזרה לדירת התמורה, ייבדק חוסנה ואיתנותה הפיננסית של החברה מול המערכת הבנקאית ולמול חברות דירוג מידע עסקי, תערכנה פניה לנציגי הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרלוונטית לקבלת מידע משלים על התנהלותה הביצועית של החברה.

  1. מוביל מקצועי בחברה היזמית

בכל חברה יזמית ישנה סמכות מקצועית אחת בדמות מנהל פיתוח עסקי ו/או מנהל אחר שמוביל את המהלך מראשיתו ועד סיומו, לרבות ביצוע המו"מ מול הדיירים, ולאחר מכן, מול כל הגורמים המקצועיים הכלולים בהליך.

נציגות הדיירים צריכה להיות משוכנעת כי מסרה את האחריות להובלת הפרויקט בידי דמות מקצועית ואנושית בעלת ניסיון מקצועי מוכח ורגישות אנושית לפתרון בעיות וקשיים שעלולים להיווצר במהלך הדרך למול הדיירים והרשויות.

  1. שקיפות הליך פינוי בינוי

שקיפות ההליך מול הדיירים שלא נכללים בנציגות הנבחרת הינה תנאי הכרחי להצלחת הפרויקט, האמור הן לעניין דיווחים ועדכונים שוטפים, והן לעניין כלל התמורות הניתנות לכל אחד מבעלי הדירות.

  1. בחירת אדריכל הפרויקט

לאדריכל הפרויקט משקל מקצועי רב להשלמת הפרויקט, הן כמתכנן, והן כציר מרכזי המאגד את כלל המתכננים השונים, ולכן נציגות הדיירים תבחן שאכן החברה היזמית התקשרה עם אדריכל שידע להביאה ל"חוף מבטחים".

  1. בחירת מפקח בניה

טרם חתימת הסכם מחייב עם חברה יזמית ראוי להיוועץ ו/או לשכור שירותיו המקצועיים של מפקח בניה בעניין המפרט הטכני המסופק ע"י החברה היזמית, ולצורך בקרה "בזמן אמת" במהלך הבניה בהתאמה לתכנון המאושר.

  1. לוחות זמנים

ב"כ הדיירים יקפיד כי לוחות הזמנים הכלולים בהסכם יהיו ריאליים וקצובים, כך שתהא מסגרת זמן מוכתבת לביצוע כל שלב, תוך הבחנה בין אחריות החברה היזמית לבין מניעות חיצונית שאינה קשורה לחברה היזמית.

  1. בטוחות

ב"כ הדיירים יקפיד על קבלת כלל מעטפת הבטוחות הנדרשות להגנה על בעלי הדירות, לרבות סנקציות כספיות ואחרות במקרים של הפרות, דחיות וחריגות בזמן וכו'.

כותב המאמר הוא:

דני מור
סמנכ"ל פיתוח עסקי

כלכלן, שמאי מקרקעין

בחברת קרדן נדל"ן

 


יש לכם סיפור מעניין שתרצו שיתפרסם? שתפו אותנו במייל newshaifa.net1@gmail.com


עוד בנדל"ן