גב חזק מקנה ראש שקט

אחד הלבטים הראשוניים של נציגויות דיירים הינו בבחירה בין התקשרות עם חברה מובילה דומיננטית הנהנית מוותק וניסיון מקצועי מוכח לבין התקשרות עם יזמים קטנים.

פינוי בינוי – גב חזק מקנה ראש שקט

אחד הלבטים הראשוניים של נציגויות דיירים הינו בבחירה בין התקשרות עם חברה מובילה דומיננטית הנהנית מוותק וניסיון מקצועי מוכח לבין התקשרות עם יזמים קטנים. ההנחה הינה שיזמים אלו ימקדו את התשומות הניהוליות, הכספיות וההנדסיות אך ורק לפרויקט המוצע שהינו בבחינת כל עולמם.

צילום יחצ

דני מור סמנכ"ל פיתוח עסקי כלכלן, שמאי מקרקעין בחברת קרדן נדל"ן – צילום יחצ

לכאורה, היות וחלק ניכר מפרויקטים של תמ"א 38 תיקון 2 המוצעים כיום הינם בהיקפים של 30-40 יח"ד מוצעות בלבד, אזי נראה לכאורה כי פניה לחברה מובילה ודומיננטית בענף הנדל"ן הינה בבחינת over shooting. כלומר, פניה לגוף שמחזיק ב"כישורי יתר", ועלול שלא להפנות את כל עיתותיו לנושא.

גם רצונם הטבעי והמובן של הדיירים בקשר אישי על בסיס יומיומי עם מנהל הפיתוח העסקי בחברה המובילה עלול להיתקל באילוצי מגבלות זמן ומשימות.

לכן, עד לשנים האחרונות נציגויות דיירים רבות פנו פניה ישירה ליזמים קטנים מתוך מחשבה שאלו יגלו עניין אמיתי בפרויקט, וידאגו למקסם את התועלות וההנאות העתידיות של הצדדים, בבחינת "שלח לחמך" ביצירת מוניטין מתמשך.

דא עקא, שהמציאות התכנונית המורכבת בישראל של תכנון ובניה בתוך מרקם אורבני צפוף, הכפוף לשעות עבודה מוגבלות בחוקי עזר עירוניים והתנגדויות שכנים, מחייבת התמקצעות מרבית לעילא ולעילא בכל ההיבטים התכנוניים, הנדסיים, רישויים, וכן בהיבטים רבים נוספים מול מערכת הבנקים, רשויות תכנון, בתי משפט וכו'.

יתרה מכך, התברר כי לאורך הנשימה הפיננסי ול"גב חזק" ישנה משמעות מכרעת במקרים רבים

במקרה של עיכובים בקידום ההליך התכנוני בשל מניעות חיצונית עקב התנגדויות, עתירות וכו', ואי יכולת להתכנס ללוחות זמנים מקוריים, ועקב כך תשלומים בלתי צפויים עודפים ליועצים ומומחים נוספים.

במקרה של עיכובים במסירה וצורך בהארכת תשלומי שכר דירה חלופי והנפקת (הארכת) ערבויות בנקאיות בהתאם.

במקרה של תעדוף מתן אשראי ע"י המערכת הבנקאית רק לחברות מובילות גדולות בעלות היסטוריה משותפת של עשייה עסקית רבת שנים, המלווה בדירוג אשראי איתן.

במקרים של חלילה פשיטת רגל מצד קבלני משנה, וצורך בהחלפה מיידית של הצוותים המקצועיים כך שהעבודה לא תופסק או חלילה תיעצר לפרק זמן ממושך, כפי שמתרחש לא אחת בפרויקטים שונים.

גם במישור הפרקטי, במקרים רבים אין תחליף להתמקצעות החברות המובילות במובן של הפקת תכנון מיטבי מתוך "סל הזכויות" המוקנה למגרש או ליחידת הרישום, וכן בהליכים הנלווים עד להפקת היתרי בניה וחציית כל תנאי הסף המוגדרים או קבועים בתקנות הרישוי בלו"ז קצוב.

זאת ועוד, "גב חזק" מאפשר שכירת שרותיהם המקצועיים של מיטב המומחים המובילים בתחומם המשולבים בהליך דוגמת אדריכלים, יועצי תנועה, קונסטרוקטורים, מודדים, אגרונומים וכו'.

היות ומדובר בנכס הכספי יקר הערך ביותר של אנשים, מחויבת זהירות מרבית ופניה מושכלת לאחר בדיקה יסודית ומעמיקה לחברה בעלת "גב חזק" שתדע לצלוח את כל הדרך (לעיתים לרבות מהמורות) עד לקבלת המפתח לדירה החדשה הנכספת.

קיצורי דרך, במובן של פניה ליזמים קטנים אך ורק כי הציעו תמורה עודפת במספר מטרים רבועים או שהשיבו מיידית לפניה עלולה להתברר כמחיר יקר לאין ערוך במאזן התועלות והתמונה הכללית שתשתקף בסיומו של הפרויקט.

 

כותב המאמר הוא:

דני מור
סמנכ"ל פיתוח עסקי

כלכלן, שמאי מקרקעין

בחברת קרדן נדל"ן

 

 

 

 

 

 


יש לכם סיפור מעניין שתרצו שיתפרסם? שתפו אותנו במייל newshaifa.net1@gmail.com


עוד בנדל"ן