כנס הגליל ומשבר הנדל"ן

כנס הגליל הרביעי לניהול וכלכלה התקיים בנושא: ניהול נדלן, במכללה האקדמית גליל מערבי. בין הנואמים בכנס, פרופ' מנואל טרכטנברג שתקף את מדיניות הממשלה בכל הנוגע לשוק הדיור




 

חבר הכנסת פרופ' מנואל טרכטנברג (המחנה הציוני) תקף בחריפות את אוזלת היד הממשלתית בניהול משבר הנדל"ן, במהלך כנס הגליל הרביעי לניהול וכלכלה במכללה האקדמית גליל מערבי, שעסק בנושא והציע סדרת פתרונות משלו.

פרופ' טרכטנברג התרעם על הטיפול הלקוי במשבר ועל ה"גימיקים" (מע"מ אפס, דירה למשתכן, מיסוי דירה שלישית) המזלזלים בהם השתמשה ומשתמשת הממשלה בניסיון לפתור את הסוגיה בשנים האחרונות. "לא הפנימו את גודל המשבר. זהו המשבר החברתי הגדול ביותר אתו נאלצת המדינה להתמודד מאז ההיפר-אינפלציה בתחילת שנות ה-80." טרכנטברג המחיש את היקפו וגודלו של השבר בכך שציין כי נוגע לכלל הציבור, למעט המאיון העליון והוסיף ווידוי אישי: "יש לי שתי בנות נשואות וידנו אינה משגת לעזור להם ברכישת דירה. העשירונים האמצעים צריכים לגייס כל חודש יותר משליש מההכנסות שלהם. אם זה המצב מה יגידו החמישונים התחתונים? זה קוטע את האופק של דור שלם שרואה את חלום הדירה מתרחק ממנו".

 

פרופ' טרכטנברג: "הממשלה מאמינה בפתרונות קסם, מדיניות 'הארי פוטר'". צילום: הגליל המערבי

פרופ' טרכטנברג: "הממשלה מאמינה בפתרונות קסם, מדיניות 'הארי פוטר'". צילום: הגליל המערבי

 

פרופ' טרכטנברג המשיך בטון הביקורתי: "המשבר הזה הוא 'מייד אין יזרעאל' כמעט ללא גורמים חיצוניים. מיליון אנשים יצאו לרחובות וזעקו לפני חמש שנים. הכתובת הייתה על הקיר. אז ועכשיו הכתובת הזו היא הממשלה, שהאחריות לפתרון המשבר מונחת לפתחה".

כראיה תיאר פרופ' טרכטנברג את רצף העוולות, לטענתו, המשתקים את שוק הדיור: "במקום לפגוע בעצמאים ובפנסיונרים שחסכו שקל לשקל על גבי שנים והגיעו לדירה שלישית באופקים או בעכו עדיף למסות את בעלי "דירות הרפאים" ולהגדיל את מס הרכישה לכדי 15% כך ניתן יהיה להגביל באופן אפקטיבי כניסת משקיעים לשוק הנדל"ן."

לגבי הנתונים המצביעים על עלייה איטית  בהיצע הדירות, התריס פרופ' טרכטנברג כלפי הממשלה: "מתהדרים על כך שסוף סוף הגענו השנה ל-50,000 התחלות בניה חדשות. דרושות כ-60,000 דירות בשנה בכדי לעמוד בקצב הביקוש כתוצאה מהריבוי הטבעי, ומשפרי הדיור. ומה עם הגירעון של כ- 100,000 הדירות שנוצר ב-8 השנים האחרונות?! המספרים לא משקרים יש כרגע חוסר של יותר מ-100,000 דירות עבור משקי הבית בישראל".

"המדינה התמכרה לשרשרת המיסוי בנדל"ן"

 

פרופ' טרכנטברג קבע כי הבעיה נעוצה במיסוי הגבוה:  כיום הכנסות המדינה מתחום הדיור בכל שרשרת המיסוי מגיעות ל-22- מיליארד שקל – 8% מהכנסות המדינה. אחוז זה הוכפל בפחות מעשור. הכנסות רשות מקרקעי ישראל ב-2015 היו יותר מ-9 מיליארד שקל, המיליארדים האלו נלקחים ישירות מהכיס של הזוגות הצעירים, והמדינה התמכרה למימון הזה".

כפתרון הציע פרופ' טרכטנברג כי תינקט מדיניות מפורשת של שחרור קרקעות בכדי לבנות 60,000 דירות כל שנה כאשר חלקם הגדול צריך להיות מיועד לדיור בר השגה אמיתי שזוגות יכולים לשכור דירה לאורך זמן ולא לפי מחיר השוק. "זה אפשרי וקורה בניו ג'רזי ובניו יורק ולא בצפון קוריאה. אנחנו לא יודעים לעשות את זה."

הצעת ייעול נוספת שהעלה הייתה בניה לגובה: "שאני מסתכל על קו הרקיע ברמת גן ותל אביב זה נראה כמו רומא בזמן אוגוסטוס. בתל אביב זה 4 קומות. בטח השטח שלנו זה כמו קנדה?" הוסיף בציניות. "האוכלוסייה גדלה בקצב של 2% לשנה כמו שאף מדינה מערבית לא גדלה. איפה נשכן אותם?

צריך להעביר חוק על כך שקו הרקיע בישראל לא יוכל לרדת משמונה קומות אחרת כל מדינת ישראל ייסתם על ידי אספלט ובטון", קבע.

פרופ' טרכטנברג לא התעלם מסוגיית תעדוף אזורי הבניה במרכז על חשבון הפריפריה והסביר כי יש להגביר את הביקוש בדיור בפריפריה בכך שיפתחו תעסוקה איכותית ותחבורה ציבורית ראויה.

את דבריו סיים פרופ' טרכטנברג בנימה פסימית וחוסר אמון ביכולות ובאומץ של הממשלה להבין את גודל השעה, להתעשת ולבצע את הצעדים הנדרשים.

 

ד"ר בן שחר הראה כיצד העלייה בהשכלה מקטינה בצורה משמעותית את היכולת לרכוש דירה ממוצעת. צילום: הגליל המערבי

ד"ר בן שחר הראה כיצד העלייה בהשכלה מקטינה בצורה משמעותית את היכולת לרכוש דירה ממוצעת. צילום: הגליל המערבי

 

שיאנים במדד אפקטיבי למשכורות הנדרשות לרכישת דירה

 

ד"ר דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר נדלן אוניברסיטת ת"א, הגדיל וטען כי גם אם הרשות למקרקעי ישראל יפשירו מחר קרקעות לרכישה, יעברו כ-13 שנים עד שזה יגיע לציבור ויעבור את צוואר הבקבוק של הבירוקרטיה.

ד"ר בן שחר המשיך לצייר תמונה קודרת כאשר טען כי נהוג לציין כי המדד ליכולת רכישת דירה עומד על 146 משכורות ממוצעות עבור מחיר דירה ממוצע (כמיליון וחצי שקלים) אולם בפועל מדד זה לעיתים מוטעה ביסודו כיוון שאינו לוקח את הצרכים של אוכלוסייה הנמצאת במצוקת דיור. לדוגמא: המדד עבור משפחה באשדוד הוא 95 משכורות לזוג עבור דירה בת שלושה חדרים אולם עבור משפחה בת שבעה נפשות באשדוד המצריך דירה בת 5 חדרים, המדד עולה משמעותית. אם מחשבים את המדד הריאלי הכללי המתייחס לצורך של משפחות והוצאות הדיור נגיע לכמעט שיא עולמי של כ-170 משכורות.

נתון שובר שיאים נוסף מתייחס להון העצמי הנדרש בכדי לרכוש דירה כאשר יתר העלות ממומנת באמצעות משכנתא המהווה 30% מההכנסות השוטפות. משק בית ממוצע עם הכנסה נטו של כ-18,000 שקלים צריך להביא סכום של 762,775 שקלים. סכום זה זינק בכמעט 200% מאז שנת 2007.

הנתון המעודד היחיד בהקשר של יכולת רכישת דירה מתייחס למשתנה ההשכלה. ד"ר בן שחר הראה כיצד העלייה בהשכלה מקטינה בצורה משמעותית את היכולת לרכוש דירה ממוצעת.

עיבל גלעדי, יו"ר הועד המנהל של המכללה האקדמית גליל מערבי, סיכם את הכנס בקביעה:"אין בועת נדל"ן! אלו המחירים והם אינם צפויים לרדת משמעותית בטווח הקרוב". גלעדי הוסיף וציין כי "מי שרוצה לגור בתל אביב – יצטרך להתרגל לשלם. הממשלה צריכה לנצל את ההזדמנות ולהרחיב את היצע הקרקעות בנגב ובגליל כדי לעודד תנועה של אוכלוסייה לאזורים אלו. מהלך כזה מהווה הזדמנות אמיתית לפיתוח תשתיות, תחבורה, חינוך ותעסוקה."

 

 


יש לכם סיפור מעניין שתרצו שיתפרסם? שתפו אותנו במייל newshaifa.net1@gmail.com



עוד בחינוך