5 אתגרים מהותיים בקבוצות רכישה

"בשל מחירי הדיור הגבוהים ולמרות יחסי ציבור לא טובים ניכרת עלייה חוזרת בפופולאריות של קבוצות הרכישה, ניתן לשייך את העלייה בפופולאריות לרמת המחירים הגבוהה בשוק הדיור אך לדעתי גם להשתכללות השוק וספציפית המשקיעים הקטנים" עורך הדין דור צפריר צורי מבאר בעבורנו את 5 אתגרים מהותיים בקבוצות רכישה.




כיום הרבה מקבוצות הרכישה מנוהלות על ידי גורם מוביל בעל ערך מוסף, בין אם מדובר בעו"ד, אדריכל, מתווך ולעיתים גם אנשים ללא רקע או ניסיון מועט בענף הבנייה, עם זאת מתעוררים שיבושים הפוגעים מהותית בביצוע הפרויקט ובמארג היחסים בין הדיירים החיים אחר כך יחדיו בפרויקט.

קבוצת רכישה מורכבת מאנשים שיש לאנשי הקבוצה היכרות שטחית עמם. הרפתקה משותפת עם אנשים זרים הינה סיכון לא מבוטל :עו"ד צפריר צורי -צילום:יח"צ

לא רק יזמים או חברות חסרות אחריות או ניסיון עלולים לפגוע בפרויקט אלא גם גורמים נוספים שאת חלקם הגדול ניתן למנוע עם תכנון מוקדם או לפחות לצמצם את הנזק או הסיכון הגלום בהם, כמו: עיכובים בתהליך הבנייה, בעיות מימון וחריגה תקציבית, סכסוכי שכנים ודוגמאות נוספות. כל אלו עלולים להכשיל את הפרויקט ולמנוע מן השותפים לקבל תמורה ראויה לכספם.


קבוצות רכישה הן התארגנות של אנשים פרטיים לצורך רכישת דירה או משרד, במחיר הנמוך ממחיר השוק באופן שמצדיק את העבודה וההשקעה האישית הכרוכים בתהליך מורכב של בנייה. המטרה של הקמת הקבוצה היא ליצור שילוב בו זמנית מיתרונות הבנייה הפרטית ומיתרונות הבנייה הקבלנית תוך כדי הימנעות מהחסרונות, למעשה לנצל את הטוב משני העולמות. הקבוצה רוכשת קרקע ומתכננת פרויקט תוך חסכון משמעותי בעלויות הנלוות, קבלני בנייה, יזמי נדל"ן, עלויות מיסוי, רווחי קבלן ורווחי תיווך – זאת על ידי הגדלת כוח הקנייה והמיקוח של הבודדים כקבוצה.

בהקמת קבוצת רכישה קיימת אפשרות לברור קודם את השותפים המתאימים למיזם וזאת על פי קריטריונים שנקבעו מראש. לאחר בחירת השותפים מאתרת הקבוצה את הקרקע לבנייה, בוחרת ומגייסת עורכי דין, אדריכלים וקבלנים, ומתחילה את דרכה להקמת הפרויקט.

ניתן גם לעבוד הפוך באופן שמתאים לגרעין התחלתי עם זיקה ליזמות, את הקרקע מאתרים מראש ורק אז מאתרים ובוחרים את השותפים לקבוצה.

קבוצת רכישה מורכבת מאנשים שיש לאנשי הקבוצה היכרות שטחית עמם. הרפתקה משותפת עם אנשים זרים הינה סיכון לא מבוטל. לכן, אמליץ על מינויים של אנשים מקצוע אשר יכריעו בצמתי קבלת החלטות.

אתגר 1 – תכנוני מס

חלק משמעותי בהפחתה ממחיר השוק אליה שואפת קבוצת הרכישה להגיע מתבססת על הכרתן של רשויות המס בקבוצת הרכישה, במידה והרשויות יחשדו במארגן הקבוצה כי מדובר בעצם בקבלן או יזם המתחזה לקבוצת רכישה כדי להגדיל את רווחיו באמצעות תכנון מס, אז נוצר סיכון לא מבוטל כי יוטלו מסים נוספים על הפרויקט אשר יפגמו ואף יהרסו לחלוטין את כדאיותו הכלכלית.

ההמלצה – לדאוג לכך שעורך הדין המטפל בפרויקט יהיה מומחה לקבוצות רכישה וכי הוא מעודכן בפסיקות  הקיימות בתחום המיסוי כדי לדעת אילו מאפיינים או סממנים יפגמו באמינות קבוצת הרכישה.

אתגר 2: קשיים פיננסיים לחלק מן השותפים

פעמים רבות נתקע אחד מהשותפים בקבוצה ללא מימון במהלך הבנייה, בעיה זאת היא קריטית, מכיוון שלא ניתן לעצור את הפרויקט ואת לוחות הזמנים מול כל הקבלנים ואנשי המקצוע השונים. הבנייה של הפרויקט כולו חייבת להתקדם ואם לאחד השותפים אין מימון במהלך הפרויקט הדבר עלול לסכן את התקדמות הפרויקט כולו.

ההמלצה – באמצעות פנייה לבנק לשם קבלת משכנתא מאושרת ניתן לקנות ביטחון בנושא המימון, העלות של פתיחת תיק המשכנתא היא כמה אלפי שקלים לשותף אך היא משתלמת ומונעת עיכובים בהזרמת המימון וכתוצאה מכך בתהליך הבנייה. בנוסף בעקבות הפנייה לבנק ממנה הבנק מפקח מלווה לפרויקט, איש מקצוע המהווה הבטחה נוספת להצלחת העסקה.

 

אתגר 3: סכסוך עם השכן העתידי

כל אדם המצטרף לקבוצת רכישה עושה זאת מתוך אינטרס לתועלתו האישית, האחד רוכש למטרות השקעה ואילו השני לשם מגורים או לשימוש אישי, מטרות שונות אלו יוצרות הבדלים ברמת המוטיבציה או חשיבותם של פרטים מסוימים בתהליך הבנייה, הבדלים אלה מובילים לעתים למחלוקת בין חברי הקבוצה. מחלוקות עלולות להתעורר בנושאים כמו: אופן תכנון המבנה, הקרבה לחנייה, מריבות על המתקנים המשותפים ורמת האחזקה וכל נושא אחר בנוגע לתכנון ולבנייה.

בסיום תהליך הבנייה עלולים לפרוץ סכסוכים בין השותפים עקב פערי שווי בין הדירות השונות שנבנו בפרויקט.

ההמלצה – לבחור נציגות מוסמכת לשם קבלת החלטות שתהייה מקובלת על כל חברי הקבוצה כבר בתחילת התהליך. נושאים הקשורים לבחירת הקבלן, קריטריונים לבחירת חברים בקבוצה, נהלים להגרלת מיקום (הדירות או המשרדים, החניות והמחסנים. כל נושא הקשור לבנייה ולא הגיע לידי פתרון טרם התחלת הבנייה ידון על ידי הנציגות מעניינים מהותיים ועד לנושאים ברמת הגימור. נציגות טובה תייצג נאמנה את האינטרסים השונים בקבוצה ומומלץ כי תורכב משותפים אשר להם יש ערך מוסף כמו ידע וניסיון ואף זמן אות הם יכולים להשקיע בפרויקט.

מינוי שמאי לתכנון הבנייה כבר בשלבים מוקדמים של תכנון הפרויקט ייצר וודאות באשר לערך הנכס ולחלקו של כל שותף בעלויות הפרויקט. תפקידו של השמאי לקבוע  את השווי של כל אחת מהיחידות בהתחשב בגודלה, מיקומה, והאלמנטים הצמודים לה, כגון, גינה, חנייה, מחסן והצמדות נוספות. בהתאם להערכתו של השמאי יקבע חלקו של כל אחד מהחברים בקבוצה במרכיבי: הקרקע, עלויות הבנייה ויתר ההוצאות הנלוות לפרויקט.

 

אתגר 4 – נבצרות, מצב רפואי או מוות פתאומי

ישנם אירועים בלתי צפויים, נסיבות אשר לא ניתן לתכנן ואירועים נוספים אשר אינם ולעולם לא יהיו בשליטתנו. במקרה של פציעה או מצב רפואי של אחד מהשותפים המונע ממנו לעמוד בהתחייבויותיו או חובותיו לקבוצה ולפרויקט עלולה לפגוע בדינמיקה של קבוצת הרכישה והפרויקט כולו יכול לקרוס.

ההמלצה – עורך הדין של הקבוצה יחתים וישמור ייפויי כוח בדיוק למצבים מאין אלו מכל השותפים הפרויקט. ייפויי הכוח יאפשרו לעורך הדין לחתום על כל מסמך הדרוש בכל מקרה בו זה יידרש בעקבות מצב ההיעדרות או הנבצרות.

אתגר 5 – עיכוב בלוחות הזמנים

כאשר תהליך הבנייה כבר החל כל עיכוב בלוחות הזמנים הינו בעיה אשר מתרגמת מהר מאוד לכסף. גם בשל המצב בו משלמים השותפים משכנתא למשך תקופה ממושכת עבור נכס חדש שטרם נבנה, בנוסף לשכר דירה על הנכס הישן וגם בשל המצב שקבלת החלטות קריטיות או סכסוכי שותפים מעכבים את המשך תהליך הבנייה.

בנוסף כאן המקום להרחיב כי רשויות התכנון עשויות שלא לאשר את התכנון אשר הגישו חברי הקבוצה והאדריכל שיעץ להם, הן מבחינת כמות הדירות או המשרדים והן מבחינת כמות השטחים (מ"ר). גם התנגדויות המוגשות לוועדות התכנון יכולות לעכב את המשך התקדמות הבנייה לפרקי זמן ארוכים

ההמלצה –  ביצוע תיאום ציפיות בין השותפים ויצירת הבנה כי מדובר בפרויקט אשר יכיל עיכובים ועל כל אחד ליצור כרית ביטחון מתאימה למצבו. ביצוע תיאום ציפיות יכול להרתיע אנשים מלהיכנס לקבוצת הרכישה אך הוא יבטיח שאלו שכן יכנסו יהיו מודעים להשלכות.

יש צורך כי החוזים של הקבוצה מול הקבלנים השונים יכללו סעיפי פיצויים מוסכמים על כל עיכוב בבנייה. פיצוי קבוע מראש יבטיח שכל קבלן יעשה כל את מירב המאמצים כדי לעמוד בלוחות הזמנים. בנוסף אמליץ כי מצטרפים חדשים חייבים לפנות לעורך דין חיצוני לקבוצה ולא להסתמך על עורך הדין של הקבוצה כדי שבדיקת כדאיות ההצטרפות לפרויקט תבוצע ללא תלות בעורך דין של הקבוצה. בדיקת היתכנות התכנון על ידי כל אחד מהשותפים וכן שימוש מראש באדריכל או עורך דין  מתחום הנדל"ן בעל ניסיון רלוונטי באזור הפרויקט יצמצם אפשרות של עיכובים בשל אישור רשויות התכנון.

אסכם בכך שכמו בכל תהליך מורכב גם בקבוצות רכישה יש לבצע אפיון ופירוק התהליך לשלבים רבים לצד הגדרת לוחות זמנים ועלויות, השימוש באנשי המקצוע הנכונים כבר בתחילת התהליך יחסוך סכומים לא מבוטלים בהמשך ואף יסייע להבטיח את סיומו המוצלח של הפרויקט.

 

משרדו של עורך הדין דור צפריר צורי מתמחה בנדל"ן ובייעוץ לעסקים ולפרטיים 

 לשאלות ניתן לפנות במייל – dor.z.z@windowslive.com 




משאל גולשים ניוז חיפה והקריות

  • לאור תחרות הדגלים הלאומנית - האם תשקלו לתלות דגל ברכב/דירה?

    צפה בתוצאות

    Loading ... Loading ...


אנו פועלים רבות על מנת לכבד זכויות יוצרים - לפי ס׳ 27א לחוק זכויות יוצרים - אם זיהיתם יצירה שלכם מוזמנים ליצור קשר למתן קרדיט newshaifa.net1@gmail.com

עוד בחוק ומשפט