התחדשות עירונית – שלבי הביצוע

כאשר אנו בוחנים את שלבי הביצוע בפרויקטים של התחדשות עירונית ניתן להבחין בתבנית עם אבני דרך ומאפיינים משותפים כאשר ההבדלים הקטנים בין הפרויקטים באים לידי ביטוי באופן ביצוע השלבים עצמם ולאו דווקא בסדר ביניהם או במספרם.

ישנם שני סוגים של פרויקטים תחת הכותרת התחדשות עירונית כאשר הראשון הוא מסוג תמ"א 38 (1+2) והסוג השני הוא פינוי בינוי.

תמ"א 38

דור צפריר צילום יחצ

כאשר אנו בוחנים את סוגי עסקאות התמ"א השונות ראשית חשוב שנבחין בין סוגיה השונים:

  • חיזוק המבנה הקיים והוספה של דירות חדשות.
  • הריסת המבנה הקיים ובנייה של מבנה חדש לחלוטין במקומו.

פינוי בינוי ובינוי פינוי

פרויקטים של פינוי בינוי מאופיינים לרוב במספר גדול של דירות (דיירים), בשל כך ישנה מורכבות אינהרנטית בגיבוש הפרויקטים והוצאתם אל הפועל. ישנן כמה נקודות אשר חשיבותן מתחדדת יתר על המידה כמו: בחירת והסמכת נציגות הדיירים, בחירת עורך דין מלווה, בחירת היזם ובחירת הקבלן המבצע ותכנון נכון של לוחות זמנים באשר לפינוי ולאכלוס מחדש בשל העלויות והלוגיסטיקה הכרוכים בכך.

שלבי ביצוע לפרויקטים של התחדשות עירונית:

  1. הקמת נציגות דיירים והתקשרות עם עורך דין מלווה – פרויקט התחדשות עירונית לרוב מאופיין במספר גדול של דירות (דיירים) ושיתוף הפעולה בין הדיירים לבין עורכי דינם ו/או היזם הינו קריטי ולכן ישנה חשיבות מכרעת לשיתוף פעולה בקרב הדיירים עצמם מעבר לשלב חתימות הדיירים על ייפוי הכוח מול עורך הדין המלווה.
  2. בדיקת ההיתכנות הראשונית – בדיקת כל תנאי הסף לצורך עמידת הפרויקט הספציפי בדרישות החוק (מתי נבנה הבניין, מה הוא שטח הבניין, מה הם אחוזי הבנייה והאם קיימות חריגות בנייה או מגבלות אשר ימנעו או יעכבו את הרמת הפרויקט), שלב זה מבוצע על ידי משרדנו אשר מלווה את הפרויקט ואת הדיירים.
  3. בדיקת היתכנות וזכויות בנייה אדריכלית – בדיקת ההיתכנות המשפטית והאדריכלית מבוצעות על ידי עורך הדין המלווה ועל ידי אדריכל כאשר המטרה לייצר תוכנית ראשונית אשר תוכל לעמוד בתנאי ובמגבלות חוקי התכנון והבנייה תוך בדיקת הרווח (כדאיות) הכלכלי של הפרויקט (יזם).
    במידה והדיירים מעוניינים לקדם את הפרויקט לבד בכפוף לעלויות כספיות של כמה עשרות אלפי שקלים (עבור כל אחד) ניתן לבצע שלב זה עוד טרם בחירת היזם אך ברוב המקרים ידם של הדיירים אינה משגת ולכן ניתן לפנות לכמה יזמים במטרה שהם יבצעו את הבדיקות בעצמם ויגישו את הממצאים לעורך הדין המלווה ולנציגות הדיירים לבחינתם ולאישורם.
  4. בחירת היזם או הפצת מכרז ובקרת הצעות היזמים – לאחר בדיקת ההיתכנות וזכויות הבנייה ניתן לנסח מפרט אשר ישקף את התמורה (דרישות) לדיירים כגון: גודל הדירה החדש, תשריט ראשוני של קומה טיפוסית, הדמיית הבניין וערך הדירה המשוער העתידי. משרדנו יבחן את ההצעה וישלח תיקונים נדרשים. בחינת ההצעות הסופיות וגיבוש המלצה לדיירים והצגתה על ידי משרדנו בכנס דיירים אשר בסופו יבחר היזם מולו ייחתם ההסכם.
  5. אישור עקרוני של הפרוגרמה מול מנהל ההנדסה בעירייה – שלב זה מבוצע על ידי היזם הנבחר.
  6. הכנת תוכניות מפורטות – היזם הנבחר מגיש את התוכניות המפורטות לאישור עקרוני על ידי העירייה.
  7. בחירת קבלן מבצע – נציגות הדיירים ועורך הדין המלווה מאשרים את ההתקשרות בין היזם ובין הקבלן המבצע.
  8. הוצאת היתר בנייה – מבוצע על ידי היזם כאשר על בסיס התוכניות שהוגשו ואושרו עקרונית.
  9. ביצוע העבודה ופיקוח עליון – תחילת עבודות הבנייה ושילוב מנגנון פיקוח מטעם הדיירים באשר ללוחות זמנים, ליקויי בנייה וכדומה. טרם תחילתו של שלב זה ישנה חשיבות מכרעת להעמדת הערבויות על ידי היזם.
  10. סיום עבודות הבנייה ותחילת שנת הבדק.

דגשים לבחירת נציגות דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית:

  1. הענקת גיבוי רחב ושיקול דעת בהחלטות הנציגות.
  2. נכונות הנציגים לעבוד ויכולתם להשקיע זמן עבור ביצוע הפרויקט.
  3. מומלץ כי לנציגות יהיו תחומי ידע משלימים או משיקים לצורך קידום הפרויקט והצלחתו הכלכלית.
  4. מספר נציגים אי-זוגי כדי למנוע כניסה למצב ללא מוצא.
  5. קביעת תחומי אחריות ופעילות.
  6. קביעת כללים לפעילות הנציגות.
  7. נציגות מאוזנת המייצגת נאמנה את תמהיל הדירות ויחסי הכוחות בין הדיירים.
  8. חברי נציגות ללא אינטרס אישי לצורך יצירת זהות אינטרסים בינם לבין הקבוצה.

 

 

 

 


יש לכם סיפור מעניין שתרצו שיתפרסם? שתפו אותנו במייל newshaifa.net1@gmail.com



עוד בעסקים