נדל"ן

עסקים

כללים מנחים למוכר והרוכש בעסקת יד שנייה למגורים

זה בגניוס הישראלי: רובנו מעדיפים לרכוש דירה ולא לשכור. נעדיף לשלם מעט יותר בשביל שקט נפשי עבור דירה שתהיה בבעלותינו. יחד עם זאת, רכישת דירה הפכה למסלול השקעה ורבים רוכשים דירות שיניבו להם הכנסה קבועה או עתידית. טור עצות מיוחד של ברק ברנר מנכ"ל קבוצת אקספרט נדל"ן

מערכת ניוז חיפה קריות פורסם ב: 14/11/17 , 1:24 מייל לכתב

ידוע שהליך רכישה ומכירה של דירה אינו הליך פשוט, שכן בזכות תמ"אות שונות, והמחסור בדיור, "דירה" הפכה למושג מאד נרחב ומורכב. ולכן חשוב, כבר בשלב הראשון, לערוך סדרת בדיקות מקיפות. החל במצבה התכנוני של הדירה והתאמתה להיתרי הבנייה וכלה בנטילת הלוואות בנקאיות (משכנתא), ולכן יש לשים לב לכל פרט ופרט, כדי להימנע מהפסדים כלכליים וממפח נפש.

רוב הישראלים מעדיפים לרכוש דירה ולא לשכור. הם משלמים מעט יותר בשביל שקט נפשי עבור דירה שתהיה בבעלותם ברנר צילום אקספרט

המוכר בעסקת יד שנייה:

מימון עסקת הרכישה– הנושא העיקרי והמהותי עבור מוכר דירה יד שנייה הוא בחינת אמצעי מימון העסקה מצד הרוכש. "רוב הרוכשים יבקשו לקחת משכנתא לשם מימון רכישת הדירה ועל כן יש לוודא עוד בשלב "לחיצת היד" כי הרוכש קיבל אישור עקרוני למשכנתא מאחד הבנקים הגדולים בישראל וכי ברשותו לפחות 30% הון עצמי ממחיר הדירה.

2.הסדר תשלומים– הסמכה על הסדר תשלומים אשר יהא מקובל על שני הצדדים גם הוא נושא אשר יש להסכים בעניינו עוד בשלב "לחיצת היד". העניין חשוב במיוחד כאשר המוכר מבצע עסקת רכישה במקביל לעסקת המכירה, אז על המוכר להתאים את הסדר התשלומים עם הרוכש דירתו להסדר התשלומים בעסקת הרכישה שלו עצמו. "כמו כן, מומלץ למוכר לקבוע הסדר תשלומים כך שבמועד חתימת ההסכם יעביר הרוכש למוכר סך של 15% מסך התמורה מהונו העצמי, באשר ליתר התשלומים יש לתת את הדעת למועד מסירת החזקה בדירה, האם מדובר בעסקה ארוכת מועד או שמדובר בעסקה קצרת מועד ובהתאם לקבוע את הסדר התשלומים.[

משכנתא– כאמור רוב העסקאות ממומנות בין היתר באמצעות משכנתא, כאשר לקבלת משכנתא יידרש מוכר הדירה לחתום על מספר מסמכים מטעם הבנק הממן ובהם כתב התחייבות לטובת הבנק הממן את המשכנתא לרוכש. מומלץ למוכר לקבל לידיו את כתב ההתחייבות האמור מוקדם ככל האפשר, לבחון את ההוראות הקבועות בו ואף להיוועץ בגורם מקצועי- חשוב לדעת, כי למוכר הזכות לבצע שינויים בכתב ההתחייבות, עם זאת עליו לאשר השינויים עם המחלקה המשפטית של הבנק הממן שכן אחרת לא יאושר כתב ההתחייבות.
היטל השבחה– המוכר נדרש לגשת למחלקת היטל השבחה ברשות המקומית ולבדוק אם חל הנכס היטל השבחה אשר יש לשלמו בעת מכירת הנכס. המוכר נדרש לשים לב למספר גורמים, ראשית, היטל ההשבחה חל המוכר, עם זאת רשאים הצדדים להחליט כי היטל ההשבחה יחולק באופן שווה בין
רכישת דירה הפכה למסלול השקעה ורבים רוכשים דירות שיניבו להם הכנסה קבועה או עתידית.צילום פייסבוק אקספרט נדל"ן

המוכר לרוכש- הסכמות מעין אילו הינן תוצר של אופי היטל השבחה וגובהו. שנית, למוכר מומלץ לקבוע בהסכם המכר כי היטל ההשבחה יחול על המוכר עד למועד חתימת הסכם המכר והחל ממועד זה יחול על הרוכש. כמו כן, מומלץ לציין בהסכם המכר כי הרוכש יידרש לחתום על כל התחייבות שתידרש ע"י הרשות המקומית במסגרת היטל ההשבחה לשם קבלת אישור הרשות המקומית להעברת הזכויות ע"ש הרוכש.
מיסוי מקרקעין– המוכר נדרש לשלם מס בשח בגין עסקת המכירה, בעניין זה יש לתת תשומת לב לשני נושאים עיקריים, האחד, גובה מס בשבח המוטל על המוכר בגין המכירה- יש לבצע תחשיב מדויק באמצעות גורם מקצועי או באתרי האינטרנט השונים ולדעת מהו סכום מס השבח אותו נדרש המוכר לשלם. השני, המוכר נדרש לבדוק האם הוא זכאי לפטור ממס שבח במסגרת הפטורים השונים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין, גם בעניין זה מומלץ להיעזר בגורם מקצועי לשם תכנון מס נכון וניצול הפטורים באופן הכדאי ביותר למוכר.

הרוכש בעסקת יד שנייה:

זיכרון דברים– בעסקה של רכישת דירה יד שנייה, בשונה מרכישת דירה יד ראשונה מקבלן, לרוב יידרש הרוכש לחתום על זיכרון דברים לעיתים עוד טרם השלמת שלב המו"מ. "במצב דברים זה, חשוב לדעת, כי כאשר חתמו שני הצדדים על זיכרון דברים העונה לתנאיי קיומו של חוזה בהתאם לחוק החוזים, יחייב זיכרון הדברים את שני הצדדים כחוזה לכל דבר ועניין", מסביר עו"ד כספי. על כן, מומלץ להימנע מלחתום על זיכרון דברים ולנהל משא ומתן נכון אשר יאפשר לבחון את כלל תנאי העסקה הן המשפטיים והן התכנוניים.
זכרון דברים? לא כדאי לכם לכבול את עצמכם בטרם נעשו הבדיקות הדרושות. סכמו ביניכם את מחיר ומועד המסירה בלבד והעבירו את השרביט לעורכי הדין שלכם. אפילו את לוח התשלומים על חשבון התמורה לא כדאי לסגור כי הוא תלוי בגורמים שונים, כגון: גובה השעבודים הרשומים על הדירה, זמינות מקורות המימון של הרכישה וכו.

עם זאת, היה והרוכש חש כי אי חתימת זיכרון הדברים תגרום להפסד העסקה, מומלץ לנקוט משנה זהירות תוך בחינת סעיפי זיכרון הדברים עד כמה שניתן ואף לשקול הוספת סעיף המאפשר ביטול זיכרון הדברים בהתאם לתנאיה המיוחדים של העסקה ללא תשלום.

זכויות המוכר בנכס– ראשית על הרוכש לבדוק כי אכן המוכר הוא בעל הזכויות בנכס, לשם כך על הרוכש לבחון האם הזכות המוכר היא "בעלות" שכן אז תהא רשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או שזכות המוכר הינה זכות "חכירה" ואז יכול שתהא רשומה במנהל מקרקעי ישראל או אצל חברה משכנת. בכל אחד מהמקרים על הרוכש לפנות לגוף בו רשומה זכות המוכר ולאמת כי אכן זהותו תואמת את בעל הזכות בנכס.
זכויות נוספות בנכס– הרוכש נדרש לבדוק את נסח הטאבו או אישור הזכויות בגין הנכס ולבחון האם רשומות זכויות נוספות על הנכס כגון, הערות אזהרה, טובות הנאה, הפקעות, שעבודים, עיקולים, משכנתא או התחייבות לרישום משכנתא וכן רישום משכון אצל רשם המשכונות. מדובר בנושא חשוב מאוד שכן
בעסקה של רכישת דירה יד שנייה, בשונה מרכישת דירה יד ראשונה מקבלן, לרוב יידרש הרוכש לחתום על זיכרון דברים לעיתים עוד טרם השלמת שלב המו"מ צילום :פייסבוק אקספרט נדל"ן

יתכן וישנה זכות קודמת הרשומה על זכות המוכר בנכס והיא תהא קודמת לכל זכות מאוחרת לה. כמו כן, יש לשים לב כי המוכר מוכר זכויות המצויות בבעלותו ולא זכויות אשר הופקעו לטובת הרשומת המקומית או שניתנה בגינן טובת הנאה.
יפויי כח בלתי חוזרים. חשוב שיחתמו יפויי הכח הבלתי חוזרים על ידי המוכר על מנת להבטיח את העברת הזכויות על שם הקונה. יפויי הכח נותרים בידי בא כח המוכר. בחוזה נקבעים התנאים לשימוש בהם. חשוב – יפויי כח בלתי חוזרים לא ניתנים לביטול, אפילו לא במקרה של מוות, חלילה ומכאן חשיבות קיומם.

הערת אזהרה לטובת הקונה – חייבת להירשם מיד לאחר חתימת החוזה. מגנה מפני פעולה נוגדת בנכס. יש אפשרות לרשום הערת אזהרה לא רק בטאבו כי אם גם בחברה המשכנת או במינהל, לגבי דירות שאינן רשומות בטאבו.

רישום משכון ברשם המשכונות – בנוסף להערת האזהרה. חובה כשהדירה לא רשומה בטאבו.

להבטחת רישום הערת האזהרה – התשלום הראשון עפ"י החוזה יבוצע לידי בא כח המוכר עד לרישום הערת האזהרה והמשכון. כדי להבטיח שבין החתימה על החוזה לבין הרישום לא נרשם שעבוד חדש שעלול לפגוע בזכויות הקונה.
אם החתימה על החוזה נעשית ע"י מיופה כח מכח יפוי כח כללי, התשלום הראשון יועבר לידי המוכר רק לאחר שהמוכר בעצמו יחתום על יפוי כח בלתי חוזר. לא להסתפק בחתימה של מיופה הכח מכח יפוי הכח הכללי. יפוי הכח הכללי ניתן לביטול והמוכר תמיד יוכל לטעון שעשה כן לפני שמיופה כוחו חתם על יפוי הכח הבלתי חוזר.

הרשות המקומית– הרוכש נדרש לפנות לרשות המקומית לשם בדיקת מספר נושאים חשובים ועקרוניים: האחד, על הרוכש לגשת למחלקת היטל ההשבחה ולבדוק האם קיימות תוכניות משביחות על הנכס בין אם תוכניות אשר אושרו וטרם שולם עבורן היטל השבחה ובין אם תוכניות אשר טרם קיבלו תוקף שכן אז יבקש המוכר להטיל את תשלום היטל ההשבחה על הרוכש. בכל מקרה, על הרוכש לתת דגש לסעיף העוסק בהיטל ההשבחה ולדרוש כי היטל ההשבחה יחול ע"י המוכר עד למועד מסירת החזקה (לרבות בגין תוכנית מופקדת) ועל הקונה יחול היטל ההשבחה החל ממועד מסירת החזקה. השני, על הרוכש לבדוק באגף התכנון והבינוי כי אין חריגות בנייה בנכס אשר יש להרסן או לשלם בגינן קנס וזאת תוך בחינת תוכנית הנכס המצויה אצל הרשות המקומית. חשוב לדעת, כי לא תמיד המוכר יצהיר בפני הרוכש אודות חריגות בנייה ואף ברשומת המקומית לא תמיד יודעים על חריגות בנייה.

קיומן של חריגות בניה ו/או תוספות בלתי חוקיות חושף את הרוכשים בפני תביעות אזרחיות של הדיירים השכנים בגין פגיעה בזכויותיהם באם אלה נעשו בלא אישורים מתאימים. פגיעה בקניין השכנים וירידת ערך הבניין בשל חריגות הבניה כמו חוסר אחידות בחזית הבניין מהווים חלק נכבד מהתביעות. לא זו ואף זו, רוכש הדירה עתיד להיתבע גם ע"י הרשות המקומית אשר מבקשת לאכוף את החוק ואף לקבל תשלומים בגין הגשת בקשה להיתר בניה.

החוק בישראל מאפשר לתבוע את רוכש הדירה וקיימת אחריות פלילית על מפרי החוק. מצב זה מעמיד את מחזיק הנכס בפני דרישה לתשלום קנסות ונקיטת צעדים מנהליים כגון צווי הריסה, צווי פירוק לרבות עונשי מאסר בפועל.

משכנתא ע"ש המוכר– רוב הנכסים נרכשים באמצעות משכנתא ועל כן עת מבקש רוכש לרכוש נכס אשר רשומה בגינו משכנתא, יש לשים לב כי כבר בתשלום השני יסלק המוכר את המשכנתא וכן לדרוש מהבנק בעל המשכנתא 'מכתב כוונות' במסגרתו מצהיר הבנק כי באמצעות התשלום השני לתמורה תסולק המשכנתא מן הנכס. יודגש, חוסר תשומת לב בעניין זה עשוי להביא לעיכוב בהעברת הזכויות בהמשך.
משכנתא ע"ש הרוכש– לרוב יבקש הרוכש לממן את עסקת הרכישה באמצעות כספי משכנתא, יש לוודא כי בהסכם מופיע סעיף המטיל על המוכר חובה לשיתוף פעולה לשם קבלת המשכנתא תוך תקופת זמן אשר תקבע מראש וזאת על מנת למנוע מצב בו אי חתימת המוכר על מסמכי המשכנתא מעקבת את קבלת המשכנתא ובכך מעקבת את מסירת התשלום למוכר.
מיסוי מקרקעין– רוכש נדרש לשלם מס רכישה בגין עסקת הרכישה בלבד, עם זאת עליו לשים לב כי בחוזה אכן מצוין כי מס השבח חל המוכר וכן על הרוכש להיות מודע למדרגות מס הרכישה החלות עליו. חשוב לדעת, כי חוק מיסוי מקרקעין עבר לאחרונה תיקון משמעותי וכעת על רוכש בעל דירה נוספת, שאינה דירה יחידה, חלות מדרגות מס גבוהות במיוחד, זאת בעוד שרוכש בעל דירה יחידה (כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין) חלות מדרגות מס נמוכות מאילו אשר היו נהוגות עד היום. על כן, על הרוכש להיות ערוך מוכן לגובה מס הרכישה החל עליו והחשיבו כחלק מעלות העסקה כולה.
בחינה פיזית של הנכס– מומלץ לגשת לנכס מספר פעמים הן בשעות היום והן בשעות הערב לשם בחינת מצבו הפיזי, במידת האפשר אף מומלץ להתלוות באיש מקצוע אשר ידע לבחון פגמים נסתרים אשר יתכן ואף אינם ידועים למוכר או שהיה מבקש להסתירם, כגון רטיבות, חשמל וכו'.
נושאים נוספים– ישנם נושאים רבים אשר חשוב לתת את הדעת בעניינם, כגון, גובה תשלום ועד הבית, הצמדות הקיימות לדירה- יש לשים לב כי במסגרת מכירת הנכס נמכר הנכס לרבות צמודותיו (חניה, מחסן ועוד) ועוד.
נכס במסגרת פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי– יש לשים לב האם הבניין בו ממקום הנכס מצוי במסגרת הליך של תמ"א 38 או פינוי בינוי, שכן אז יש לבקש לראות את הסכם תמ"א 38 או פינוי בינוי, לבחון את החובות החלות על הרוכש שבא בנעליי המוכר אשר חתם על ההסכם וכן לרוב ידרש הרוכש בעצמו לחתום על אותו הסכם. חשוב לציין, כי מדובר בעניין עקרוני ומהותי ויש לוודא קיומו עוד בטרם חתימת הסכם המכר שכן לעיתים הוא עשוי לשנות את תנאי העסקה.