X

שוק ההון VS שוק הנדל"ן

רבים האנשים אשר מעוניינים להשקיע את כספם. השאלה היא היכן כדאי להשקיעו? מאמר דעה של זיו לוטן – שוק ההון מול שוק הנדל"ן

 

במאמר דעה זה אנסה להציג עמדה אישית בגינה אני סבור שנכון יותר לכסף להיות מושקע בשוק הנדל"ן מאשר בשוק ההון.


מבחינת נתונים:


ניתן לראות כי מדד ת"א 35 (שלושים וחמש החברות המובילות בבורסה) עלה בעשור האחרון, שהיה טוב למדי בשוק ההון בכ-50%!

לפיכך, משקיעיו ישלמו 25% רווחי הון.

כלומר מי שהשקיע 1,000,000 ₪ לפני עשור בשוק ההון מחזיק כיום מניות ממוצעות בשווי 1,500,000 ₪ ובמימוש יחזיק כ-1,375,000 ₪ ביד.

מנגד, מחירי הנדל"ן עלו בממוצע בעשור האחרון פי 2.25! בנוסף, במשך עשור זה, משכירי הנכסים קיבלו דמי שכירות שגילמו בממוצע זהיר עלייה של כ-5% בשנה.

כלומר, מי שהשקיע 1,000,000 ₪ לפני עשור בנדל"ן מחזיק אחרי עשור נדל"ן ששוויו בממוצע כ-2,250,000 ₪. בנוסף, קיבל לידיו גם דמי שכירות בגובה 500,000 ₪ נומינאלית שבשקלול ריבית דריבית הם שווים לכ-630,000 ₪.

המשקיע ישלם 25% מס שבח על עליית השווי וישלם בין 0 ועד 10% מס על דמי השכירות, כך שהוא מחזיק כיום בידיו כ-2,387,500 ₪.

שיקולי מימון:

נדל"ן, בהיותו ענף יציב, המהווה מוצר בר קיימא, מהווה בטוחה איכותית לכל מוסד פיננסי ומשכך, ניתן לקחת עליו מימון איכותי (שיעורי מימון גבוהים, ריבית לא גבוהה, פריסה להרבה שנים וכו').

מנגד, משקיעי שוק ההון למחייתם, יאמרו שגם הם יודעים לקבל מימון להשקעה בשוק ההון.

קרדיט תמונה: מיכה בריקמן

האם תמיד ערכי הנדל"ן יעלו יותר מערכי שוק ההון?

אינני יודע. סביר שכן, מאחר ונדל"ן, ימשיך להיות תמיד מוצר מעשי, בר קיימא, בביקוש גדול, ובפרט כשהאוכלוסייה הולכת וגדלה במדינתנו המיוחדת – אנשים יידרשו לקורת גג, יידרשו למשרדים וכו'.

גם בקורונה, כשכבר הספידו את שוק המשרדים (למשל), ראינו ששוק המשרדים הוא פה וקיים במלוא כוחו, ואפילו מעסיקים מוסדיים השיבו את כל העובדים מימי העבודה בבית.

השקעה מדדית:

השקעה בנדל"ן, היא פחות או יותר מתנהגת באופן מדדי תמיד (עם אופציה לעליות ערך פרטניות) – נכון שישנה שונות בשינוי המחירים בין רמת גן לירוחם, אולם אנחנו רואים קשר ישיר חזק עם שונות לא גדולה במיוחד.

השקעה במניה, או אגב גם בתעודת סל או במדד, עלולה לרסק את ההשקעה, בעוד שככלל, קשה מאוד להתרסק עם השקעה בנדל"ן.

שיקולי הסיכון:

המסחר במניה, או בנייר ערך, הוא מוצר מדהים שבני האדם יצרו, ובלעדיו אי אפשר, אולם ערכו יכול לרדת ל-0 (אגב, גם בחברה המחזיקה נדל"ן בשווי גבוה).

האם הנדל"ן לא יכול לרדת או שעליית המחירים תיפסק? יכול. אולם, בנדל"ן, קופון דמי השכירות החודשיים, הוא בנוסף לשינוי השווי, ודמי השכירות מעולם לא ירדו, רק עלו, וגם איני רואה תרחיש אחר.

כמו כן, תמיד יהיה מה לעשות עם דירה שלא הצלחנו להשכיר (וזה רק שאלה של מחיר בסופו של יום). מנגד, מה נעשה עם מניה שתקועה במקום? מלבד הצמדה למדד המחירים, נכון שבשוק ההון ישנן "הזדמנויות" (שאגב, מלבד בודדים שבעלי הכלים והריכוזיות לזהות אותן, אני לא מאמין בהן), אבל מה עם ההזדמנויות שבנדל"ן?

ביניהן ניתן למצוא – התחדשות המבנה שאנחנו מחזיקים בו נכס, תוכנית שמשביחה ומוסיפה זכויות בניה, קונה מיוחד שמוכן לשלם בעד הנכס שלנו יותר ועוד אפשרויות רבות ומגוונות.

שיקולי זמן:

חסידי שוק ההון יתלוננו על השקעת הזמן הנדרשת לניהול נכס, התמודדות מול שוכרים, תיקונים ועבודות בנכס ועוד השקעה רבה הכרוכה בתחזוקת נכס, ובכן – גם המחויבות והשקעת הזמן הנדרשת לשם לימוד אמיתי של תחום השקעה או החלפה אינו נופל מהשקעת זמן זו שבנדל"ן שלא לדבר על דירות או משרדים בהם עסקת השכירות נמשכת זמן רב ולאורכה פעמים רבות אין כלל תקלות, מרדפים ועיסוק מיוחד בשוכר.

לסיכום, ניתן לראות כי שינם שיקולים רבים אשר משפיעים על כדאיות ההחלטה היכן להשקיע את כספנו. ואכן אין במאמר דעה מקוצר זה כדי לשטוח את מלוא השיקולים, לא לייעץ, ויש בו רק כדי לשטוח את דעתי, אך אם תשאלו אותי – אני חושב שההשקעה הנכונה היא בשוק הנדל"ן.

 





אנו פועלים רבות על מנת לכבד זכויות יוצרים - לפי ס׳ 27א לחוק זכויות יוצרים - אם זיהיתם יצירה שלכם מוזמנים ליצור קשר למתן קרדיט newshaifa.net1@gmail.com

עוד בחדשות