X

חשש: טירת כרמל תהפוך ״לעיר ענייה״ ולא תוכל לספק שרותים לתושביה, אם לא תממש פיתוח נדל"ן מניב

טירת כרמל נמצאת בצמיחה בבנייה למגורים, אבל כמעט ואינה בונה נדל"ן מניב. בשוק המסחר העיר סובלת ממחסור בהיצע של שטחי מסחר ומאבדת כוח קנייה חודשי ומבקרים לטובת חיפה ונשר. מסקירה מיוחדת שהכין תמיר בן שחר ממשרד צ'מנסקי בן שחר, "עבור ניוז חיפה קריות", עולה כי העיר נדרשת לתכנית אסטרטגית כלכלית ולתכנית פעולה, שתממש יתרונות תחרותיים. אם העיר לא תבנה עשרות אלפי מ"ר של נדל"ן מניב בכל שנה, היא לא תוכל להשקיע בתושביה ולהתחרות בערים ובישובים סביבה, מאזנה הפיסקאלי של העיר יהיה גרעוני והיא תהפוך להיות "עיר ענייה"

טירת כרמל בנתה ובונה אלפי יחידות דיור בשנים האחרונות ומתוכננת להכפיל את עצמה. העיר ממוקמת "על הגדר" של חיפה ואינה מצליחה לבנות מספיק נדל"ן מניב (רק 8 אלפי מ"ר בשנה בממוצע בחמש השנים האחרונות), נהנית מהגירה חיובית של משפחות מחיפה בכלל ושל משפחות "צעירות" בפרט. לטירת כרמל יתרונות תחרותיים ומוקדי פעילויות חזקים שאינם מנוצלים, "מחוברים" ו/או מייצרים תהליכי שרשור והשפעה הדדית. ביניהם: חוף הים, תעשייה, פארק הכרמל ושטחי נדל"ן מניב "נטושים" בין כבישים מספר 2 ו-4 ובהמשך למת"ם. בשוק המסחר יש  בידי העיר אפשרות לפתח שטחי מסחר נוספים בתחומה ולייבא כוח קנייה מחיפה (כמו שעושה נשר בהצלחה מרובה ב"צד השני").

העיר נדרשת לתכנית אסטרטגית כלכלית ולתכנית פעולה, שתממש יתרונות תחרותיים. אם העיר לא תבנה עשרות אלפי מ"ר של נדל"ן מניב בכל שנה, היא לא תוכל להשקיע בתושביה ולהתחרות בערים ובישובים סביבה, מאזנה הפיסקאלי של העיר יהיה גרעוני והיא תהפוך להיות "עיר ענייה" צילום :ארז בן שחר


במקביל לפיתוח המואץ של שכונות מגורים, טירת הכרמל נדרשת לפתח נדל"ן מניב בהיקפים של עשרות אלפי מ"ר בכל שנה. באם פיתוח הנדל"ן המניב לא ימומש, טירת הכרמל לא תצליח לספק שירותים מיטביים לתושביה, לאזן את מאזנה הפיסקלי ותהפוך לבסוף להיות עיר "גרעונית" ועניה. לכן על העיר לממש תכנית אסטרטגית כלכלית ותכנית פעולה נגזרת. (להמשך הכתבה יש לגלול מטה) 


תמיר בן שחר ממשרד צ'מנסקי בן שחר, מציג את תמונת השוק ביחס לגודלה, למאפייניה ולתפקודה של העיר על רקע האפשרי בה;

לטירת הכרמל נתוני פתיחה כלכליים, פיסקאליים טובים שמאפשרים לה להשקיע בתושביה, בתשתיות ובפיתוח כלכלי ועסקי. בהתאם לדוחות הכספיים של העיר משנת 2021, העיר השקיעה בתושב נטו כ-5.9 אלפי שקלים, גבוה מהממוצע הארצי של כ-4.4 אלפי שקלים והייתה מדורגת במקום ה-13 מבין ערי ישראל ברמת השקעתה בתושב. בעיר קיימים 12 מ"ר בלבד של נדל"ן מניב לתושב, והנדל"ן המניב משלם ארנונה שנתית ממוצעת של כ-1,350 שקלים לתושב (מעט נמוך מהממוצע בישראל של 17 מ"ר וגבוה מ-1,250 שקלים לתושב). טירת הכרמל משקיעה 1,000 שקלים בחינוך לתושב, וממוקמת במקום ה-12 מבין הערים בישראל. ארנונה חודשית ממוצעת למגורים של 35 שקלים למ"ר (נמוך מחיפה של 69 שקלים, ומהממוצע ארצי של 42 שקלים). לשם השוואה נשר הממוקמת גם על ה"גדר של חיפה" מנצחת את טירת הכרמל במרבית הפרמטרים.

 רק 40 אחוז מתושבי טירת הכרמל עורכים את קניות המזון והסופרמרקט ברשתות המזון בעיר מגוריהם. משמע, מרבית כוח הקנייה דולף לחנויות ובעיקרן בחיפה. תמיר בן שחר צילום: ארז בן שחר

מאפיינים חברתיים-כלכליים של טירת הכרמל – נכון לסוף שנת 2021 – 27 אלף תושבים המאוגדים בכ-11 אלף משקי בית. קצב גידול מהיר יחסית באוכלוסייה ובמשקי בית. גודל משק בית ממוצע הינו 2.5 נפשות – נמוך ביחס לכלל ישראל שהינו 3.4. מעמד כלכלי-חברתי של 5 המתבטא גם בשכר חודשי כממוצע בישראל (9 אלפי שקלים וביחס ל-9.3 אלפי שקלים בישראל) ונמוך מבחיפה ומבנשר. שיעור גידול האוכלוסייה הגבוה ביותר מבין ערי המטרופולין – 5.6 אחוז בלבד, העיר בצמיחה גבוהה מאוד למגורים. כל אלו ישנו גם את מאפייני הגיל של האוכלוסייה – כיום, שיעור בני 65+ גבוה (15 אחוז) ויותר מהממוצע הארצי – כ-10 אחוז, משמע, עיר "מבוגרת" שעם הבינוי החדש יחול בה שינוי. כיום, שיעור בני 20-29 נמוך ביותר מבין ערי המטרופולין (15 אחוז לעומת 10 אחוז בממוצע הארצי). שיעור העצמאיים הינו 6 אחוז בלבד, ביחס ל-8 אחוז בנשר ו-9 אחוז בממוצע בישראל, כעדות לתולדה נמוכה יחסית של עסקים.

שיעור הגידול בטירת הכרמל – קצב גידול האוכלוסייה השנתי הממוצע 2018-2022 = 5.6% > כ-2 אחוז ממוצע ארצי והגבוה מבין ערי מטרופולין חיפה;

גמר בנייה לנדל"ן מניב – בחמש השנים האחרונות בממוצע נבנו רק 8 אלפי מ"ר בלבד, כאשר מרביתם ב-2 מבני משרדים שנבנו בשנת 2022 של מליסרון ומבנה משרדים בדרום העיר. משמע לא מתרחש בעיר פיתוח כלכלי משמעותי, וכזה שיתרום להשקעה בתושבים החדשים;

תרשים: גמר בנייה לנדל"ן מניב בטירת הכרמל (אלפי מ"ר)

נדל"ן למגורים – נבנו בחמש השנים האחרונות בממוצע שנתי של 0.6 אלפי יחידות דיור. בעשור, כ-80 אחוז מהדירות שנבנו היו דירות 4 חדרים (3.5 אלפי יחידות דיור) ו-650 (כ-15 אחוז) דירות 5 חדרים. לא בנו בטירת הכרמל יחידות דיור "קטנות". התרשים שלהלן מציג את גמר והתחלות הבנייה של יחידות דיור בטירת הכרמל:

תרשים: גמר והתחלות בנייה של יחידות דיור בטירת הכרמל (יחידות דיור)

שווי ממוצע למ"ר מגורים במרחב חיפה בשנת 2020 – חיפה – 14,394 שקלים, טירת כרמל – 12,563 שקלים, קריית ביאליק – 12,243 שקלים, קריית מוצקין – 11,711 שקלים, קריית ים – 11,708 שקלים, קריית אתא – 11,006 שקלים. פערי המחירים הללו תומכים גם בתהליך ההגירה של תושבי חיפה אל "ערי הקריות", טירת הכרמל, נשר ויישובי חוף הכרמל;

רצונות גופי  התכנון – טירת כרמל – תכנית המתאר כוללנית של טירת כרמל מספר 355-0579425 – שטח התכנית – כ-6.2 אלפי דונם התכנית מאפשרת קיבולת של כ-69 אלף תושבים (ביחס לכ-27 אלף תושבים היום). התכנית מאפשרת תוספת של כ-9.8 אלפי יחידות דיור. מתוכם: אזורי מגורים חדשים בעיר – מתחם תע"ש בהיקף של כ-5 אלפי יחידות דיור + שכונת המורדות המערביים של הכרמל בדרום-מזרח העיר, וב-4 מתחמים בתחום מרקם עירוני קיים להתחדשות עירונית ועיבוי ובינוי.

בטירת כרמל מתוכננות כ-10.4 אלף יחידות דיור חדשות (ב"רף העליון", חלקן נבנו ואוכלסו) + כ-4 אלפי יחידות דיור בהתחדשות עירונית / תמ"א 38. בקצב מימוש "רגיל" של כ-570 יחידות דיור מדי שנה, יידרשו מעל 20-25 שנים לממשן;

תשריט: תכנית המתאר כוללנית של טירת כרמל מספר 355-0579425

בנוסף, התכנית מאפשרת תוספת שטחי בנייה ל"תעסוקה", לרבות  מסחר ושירותים בגודל של כ-2.4 מיליוני מ"ר; המטרות העיקריות של התכנית הינן: יצירת מסגרת תכנונית להתפתחות טירת כרמל לעיר בת כ-69 אלף תושבים.

"התאמת העיר לקליטת אוכלוסייה נוספת באמצעות תכנון ובניית שכונות חדשות לטובת משיכת אוכלוסייה חדשה של משפחות צעירות ומתבססות"; "שיקום והתחדשות עירונית בשכונות הוותיקות"; "פיתוח חוף הים כחוף עירוני, בעוצמות פיתוח משתנות וקישורו למרחב העירוני"; "חיזוק הבסיס הכלכלי של העיר באמצעות ניצול יעיל של שטחי "תעסוקה" המאושרים והחדשים";

להערכת חברת צ'מנסקי בן שחר ושות' – וללא מפנה חד בפעילות הכלכלית בעיר, הביקוש השנתי הצפוי לדירות חדשות בטירת כרמל יישאר ברמתו הנוכחית של 500-600 דירות בעשור הקרוב. משמע, המשך מגמות, כלומר באם העיר לא תבנה יותר היא תתקשה לפרנס את תושביה.

שוק המסחר בטירת הכרמל – התנהגות צרכנית – בסקר אינטרנטי שבוצע על ידי החברה שאלנו: היכן אתה מבצע את עיקר (מעל 50 אחוז) קניות המזון והסופרמרקט של משפחתך בחתך מקום מגורים?

תרשים: היכן אתה קונה את עיקר קניות המזון והסופרמרקט?

מעל 90 אחוז מהנסקרים עורכים את קניות המזון בחנויות הרשתות. רק 40 אחוז מתושבי טירת הכרמל עורכים את קניות המזון והסופרמרקט ברשתות המזון בעיר מגוריהם. משמע, מרבית כוח הקנייה דולף לחנויות ובעיקרן בחיפה;

היכן אתה רוכש את עיקר קניות מוצרי ה"לא-מזון"?

תרשים: היכן אתה מבצע את עיקר קניות מוצרי ה"לא-מזון"?

טירת הכרמל – מרבית כוח הקנייה דולף מהעיר ו"מפרנס" ערים אחרות.

המצוי והצפוי – טירת הכרמל נמצאת בצמיחה בבנייה למגורים, אבל כמעט ואינה בונה נדל"ן מניב. בשוק המסחר העיר סבלה וסובלת ממחסור בהיצע של שטחי מסחר ומאבדת כוח קנייה חודשי ומבקרים לחיפה ולנשר. לעיר יש יתרונות תחרותיים מובהקים שאינם מנוצלים! והיא נדרשת לתכנית אסטרטגית כלכלית ולתכנית פעולה, שתממש יתרונות תחרותיים אלו שלה. באם העיר לא תבנה עשרות אלפי מ"ר של נדל"ן מניב בכל שנה, היא לא תוכל להשקיע בתושביה ולהתחרות בערים ובישובים סביבה, מאזנה הפיסקאלי של העיר יהיה גרעוני והיא תהפוך להיות "עיר ענייה".

 





אנו פועלים רבות על מנת לכבד זכויות יוצרים - לפי ס׳ 27א לחוק זכויות יוצרים - אם זיהיתם יצירה שלכם מוזמנים ליצור קשר למתן קרדיט newshaifa.net1@gmail.com

עוד בטירת כרמל






















<